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厂房改公寓，又有的玩了！？
继九部门启动12个城市租赁改革试点后，近日国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，租房市场一片利好!在此期间，北京、杭州、南京、武汉、成都、深圳、郑州等地相继发布住房租赁试点工作方案，持续跟进，完善租赁市场。
虽然政策利好，很多城市在租赁试点方案中也逐渐明确了对于“商改公”的支持，但众所周知，在2017年2月份之前，商改公虽然遭到一部分整改，但并不是治理和整顿的重要目标。受到最大打压的应该是“工业厂房改建公寓用于出租”，那么新一波政策洗礼之后，“厂房改公寓”这种情况又会迎来怎样的命运呢?
1增加租赁住房供应：厂房成备选项
一些城市为了扩大可租赁住房的供应，除了增加新增住房以外，也通过盘活存量来实现居住目的，对于一向不被看好，甚至遭到严打的厂房也有了一些新的观点和想法。
南京
南京在住宅租赁试点方案中发布：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。
评：南京的这种做法给厂房改公寓提出了可能，只是限定了操作对象：住房租赁国有企业。
广州
7月17日，广州市政府官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合)
评：虽然是很含蓄的说了一句“厂区租赁住房微改造”，但也是有了一丢丢希望，参与对象为住房租赁企业、物业服务企业，没有像南京那样的国字辈要求，也就是说很多公寓主都有希望去抢这一杯羹。
杭州
杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点方案中规定允许盘活存量土地、用房。
村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新(改)建为租赁住房的，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，并报市政府批准后执行。新(改)建项目完成后，住房租赁企业要按照相关规定进行验收，验收合格后，方可对外出租。新(改)建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。(牵头单位：市住保房管局、市国土资源局、市建委)
评：存量工业用地新(改)建为租赁是允许的，但是需要报市政府批准再执行。项目完成后需要验收后对外出租。这个政策也是相对完善的，明确了可以做，并且说明审批和验收对象，相对而言更加清楚。
佛山
7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议，发布《推进商业用房、办公用房改键位租赁站护党有关工作的通知》，明确提出盘活存量房、完善供地方式加大租房供应。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造，盘活存量房源;着手开展城中村改造，开启城市更新模式;在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。
佛山九大举措发展租赁市场：卖地自持+商改租+工改租+盘活存量房
评：佛山的工改租是最早明确提出的，但是目前也还没有提出具体的实施方法和操作对象，这一部分还有很大想象空间。
武汉
7月26日，武汉市发布住房租赁市场试点工作实施意见，允许在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。
选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目，在规划用途调整为公寓的前提下，按照公寓标准进行重新设计，建设租赁住房，在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后，面向社会出租。
评：武汉不算是明确提出厂房改公寓的城市，只是说针对建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目按照公寓标准重新设计，对外出租。而非住宅项目极有可能包含厂房物业，所以目前对于武汉来说“厂改公”并不明确。
2鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，用于租赁
今年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部发布《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中提到：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。明确了工业厂房改造为租赁住房的可能，但是参与对象比较固定，便是房地产开发企业。
评：
最近市场上出现了一种新的说法——开发商拿地或者是有改造价值的低效物业(开发商自持性物业，国家规定只能开发商参与改造的工业厂房以及集体建设用地等)给公寓运营商来管理运营，如此，一方面解决了开发商自持问题，另一方面公寓运营商也能赚取运营费用。但以上这种情况可能仅限于不布局长租市场的部分开发商，例如万科、龙湖等更有可能交给自己旗下的品牌公寓来做。
3如何合法实现厂房改公寓?
厂房改公寓虽然困难，但也不是没有成功的合法案例。市场上先前成功的通常是需要拿到区级的会议纪要，把厂房变更为商业属性。(以下为上海是一个物业变更属性的政府批文。)
评：
拿到区级会议纪要，改变厂房属性的做法普遍很难，但也是实现厂改公的一种重要渠道。
这种情况想要通过，首先该厂房所在区域要有大量的租赁需求，同时政府对于运用厂房来解决周边租房需求有较高的支持和认可，加上公寓运营商合理的改造、完备的消防、以及专业化的申报才能最终实现，通常是园区内或周边配建的形式出现。
值得一提的是深圳在2017年1月10日发布的《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，明确提出区投管公司、建投集团、产服公司、宝实集团等四大区属国企，发挥国企职能优势，采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源，升级改造为新型产业用房，打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。
评:
业内普遍觉得这样的要求实际上是指定了国字辈来做“厂改公”，除此之外一律打压，一律整改，但截止目前也没有成功案例来支撑。其实，深圳对于工业厂房的升级改造并没有明确表示是用于住房租赁，也有可能是新兴产业园区，但就目前大趋势下租房市场的火爆程度而言，“厂改公”的这一部分蛋糕极有可能会实现，而收益者是以上提到的国有企业。
就现在市场状况而言，住房租赁一片看好，就连之前不被允许的“商改公”都已经逐渐释放，“厂改公”还会远吗?
深圳楼市再传大消息！取消商务公寓“只租不售”，楼市调控放松再放信号？
继豪宅税调整之后，深圳楼市又迎来了大消息。
12月12日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。
2018年7月31日深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。
深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。
据悉，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。对于取消后的影响，据深圳市住房和建设局监测显示，开发企业反应正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。
相关人士认为，取消公寓只租不售，给大量城市更新项目减了负担，增加居住类物业市场供应，减少本已空置率高的商办规划供应。合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，对于村改、工改商等改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳取消商务公寓“只租不售”，对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响，至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”，但深圳此类政策后，商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。
可以说，商务公寓取消“只租不售”对开发商是一个利好，但值得注意的是，去年深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。
在许多人看来，商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。对于深圳的商务公寓市场，虽然不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，商务公寓一直给人难以转手的印象，一般情况也会低于同片区的住宅价格。
不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，最近还有许多内地客户前来咨询，因为商务公寓不限购。”与此同时，深圳商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。
（来源：深圳中原研究中心）
置业者还是担心：或进一步提升市场的炒作氛围
深圳市房地产研究中心主任王锋认为，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。“之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。
不过，也有置业者担心，虽然深圳取消商务公寓“只租不售”对个人置业者没有太大关系，商务公寓也没有迎来什么利好，但在这个时候推出相关政策，或进一步提升市场的炒作氛围。最近一段时间以来，深圳楼市渐趋火爆。“我在龙华上塘看了一套二手房，业主反价20万元我没买，结果没过两天这套房子就成交了。”正准备置业的李小姐告诉记者，“之前我以为是中心地段的房子和优质学位房在涨价，没想到现在上涨趋势开始蔓延。”
最近，国内许多城市都对楼市调控政策进行调整。12月10日，张家港市房产交易中心工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。不过，仅仅过去一天，该市取消限售过户的政策便已经停止。楼市调控新政颁布过程中，不少地区出现过“朝令夕改”的情况，衡阳、开封等地区都有过调控政策颁布后随即取消的情况。
此外，据中原地产研究中心数据，截至11月底，年内房地产调控次数高达554次，同比增加30%。
近日，长沙市发改委官网挂出的通知，对该市成本法监制商品住房基准价格的计算明确为成本加利润加税金构成，平均利润率定为6-8%。该通知自2019年12月11日起执行。通知一出，市场做出各种解读。有人认为只给开发商6到8个点的利润，是长沙对开发商利润的进一步挤压，意味着“限价更严”。还有这样的观点：由于利润率实质上取决于总的成本，如果占成本一半的楼面地价越高，则相应的销售价格和利润均成比例上升，因此该通知实质上是有利于卖更高的地价和卖更高的房价，是对楼市价格管控“放松”。不过，有分析人士表示，这个通知的出台是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房，外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。
社科院《中国住房发展报告（2019—2020）》认为，未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。
深圳停止审批商务公寓，尴尬产品终于走向历史终点？
7月31日下午，深圳市发布了关于停止商务公寓审批的通知，规定全市将停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房，同时要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。
停止审批商务公寓
7月31日，深圳市发布了《市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》（下称《通知》），文件显示，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求，开发企业自愿的基础上鼓励转为可售型人才住房。文件还提到要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。
与《通知》一同发布的还有《关于通知相关内容的解读》（下称《解读》），《解读》显示，近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2019年11月，住建部批准的《办公建筑设计标准》自2020年3月1日起实施，新标准取消了公寓式办公楼。
对于适当提高居住用地比例，《解读》显示，深圳市今年计划供应居住用地293.3公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。
此外，对于鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目，不包括现状已经建成，已销售，已签约土地出让合同的商务公寓项目。已建，在建和正在审批的商务公寓项目不受《通知》影响。
商务公寓长久以来面临尴尬境地
由于商务公寓的功能是居住，其性质是商用，所以一直以来处于一个比较尴尬的境地。
“一般情况下，商务公寓没有配备燃气和阳台、绿化率低、容积率高、办公生活空间混杂，其居住舒适度不如住宅，所以同片区的公寓售价比住宅低20%左右。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰对《华夏时报》记者说：“再加上公寓的学位积分低，水电等各种费用较高，所以购买公寓的人大多数都是没有购房资格的刚需和过渡型人群。”
商务公寓给没有购房资格的刚需人群创造了入住深圳的机会，但是其更多情况下是一种投资性的产品。
近日，《华夏时报》记者走访了深圳市几个商务公寓楼盘，发现可供选择的楼层都是高层。“这些都是投资客买的。”售楼处的工作人员刘女士表示：“低层便宜呀，反正以后的房价都是要涨的，总有一天价格会涨到他们心仪的水平。他们可以用买低层省下来的钱再买几套公寓，用最少的钱博取最大的回报。”
“商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手房因税费重，难脱手，流动性较差。”深圳中原董事总经理郑叔伦对《华夏时报》记者说。与住宅比起来，商务公寓受欢迎程度低，库存较高。中原数据显示，2019年深圳新增商务公寓预售约1.8万套，成交约1.1万套。
美联物业统计数据显示，已经审批但是还未进入市场的公寓还有10万套以上。“但是随着公寓停止审批，库存也会慢慢消化。”江少杰对《华夏时报》记者说。
深圳市住建局发布的数据显示，2020年深圳市计划入市的商品住宅为50618套，商务公寓18732套，商务公寓套数占商品房总套数27.01%。也就是说，2020年计划入市的10套商品房中，约有3套是商务公寓，可见，商务公寓的供给量较多。记者查看了多个同区域的商品住宅与商务公寓后发现，一般情况下商务公寓都要比商品住宅单价便宜1.5万元以上。
商务公寓过多，在一定程度上挤占了住宅的空间。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“限制公寓也是限制商务产品的表现，这么多年来，深圳的商务产品量大，住宅产品少，结构性不平衡严重。”
专家：对住宅市场影响有限
关于停止审批公寓项目对公寓市场的影响，郑叔伦表示，市场运行的基本概念都是供求原理，减少供应，自然加大供求矛盾，短期内对公寓绝对是利好。
资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策则表示：“长期来看，公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值。买公寓首先要看地段，因为核心区域的住宅较少，所以公寓的需求更多，更容易保值。”
房屋中介娄先生对《华夏时报》记者表示：“有阳台和燃气的小户型公寓也是近年来比较热销的产品，因为小户型比较便宜，适合有刚性需求的个人居住。”
关于公寓项目停止审批对住宅的影响，深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺表示：“对住宅市场的影响几乎可以忽略，一是人才型住房在品质、户型、销售方式上与商品房有一定的区别，二是人才型住房的量也不是很大，原计划保障房年供应量是6万套，把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套，增加10-25%的量，不算大幅增加。”
宋丁也认为这次的政策对住宅市场的影响有限，他表示：“主要看下一步住宅类政策的发布，加大宅地供应会对住宅市场有比较大的影响。”
对于鼓励未签订合同的商务公寓转为人才型住房，郑叔伦对《华夏时报》记者表示：“可以说一举两得。一方面可以借助开发商力量，增加人才住房的供应，另一方面，房产去商品化，体现居住功能，降低投资属性，能够更好地贯彻‘房住不炒’的精神。”
江少杰则表示，对于鼓励开发商转型为人才住房，文件中只是一个框架，具体还需要条文细化。因为人才住房的售价比公寓价格更低，所以需要政府对这方面有一定的补贴。
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