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深圳为啥40年建的200+写字楼数量比纽约200年还多？
深圳最近这40年的话是高速发展的40年，他建的200米高的写字楼的话是比纽约200年还要多的，因为深圳的话是高速发展期
甲级写字楼和乙级写字楼有何区别
一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级
三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
二、“甲级”标准不不是最高级别
“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2)建筑规模：超过50000平方米。
(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。
(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7)智能化：3A～5A
(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2)建筑规模：1—5万平米。
(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利：有多种交通工具直达。
(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
(2)建筑规模：无限制。
(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务：有物业公司服务。
(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
(2)规模：无限制。
(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利：有交通线路到达。
(6)所属区位：一般城区位置。
三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：
（1）楼宇品牌标准：A级
写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。
（2）地理位置标准：A级
地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
（3）客户层次标准：A级
客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。
（4）服务品质标准：A级
服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。
（5）硬件设施标准：A级
主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
四、根据发展轨迹制定写字楼标准
中国的写字楼发展经历四个阶段，
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。
第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。
随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。
三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。
四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。
以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新。
深圳“写字楼大王”李华重建卓越
两度配合调查后，李华又活跃起来。
“华 哥已经开始为了城市更新项目和村长吃饭了。”一位深圳地产人士惊讶于卓越集团董事长李华的高调。
李华在深圳素来以低调出名，之所以说他此次高调，是因为李华在2019年前后两次接受调查。
这轮 风波 发生在卓越集团冲击千亿元销售规模的关键时刻，李华回归正常履职后，卓越集团掀起一场高调重建。
多年前牵涉到政商关系，继而陷入刘强东桃色新闻，抑或是两度配合调查，李华和他的卓越集团都很沉默，这些沉默来源于卓越为非上市公司，外界对这家公司的“老板”和发展知之甚少。
实际上，被称为“写字楼大王”的李华和卓越集团，早已是千亿元资产规模的企业。
这家企业的沉默被最近两年职业经理人的频繁变动打破，原卓越集团联席总裁王卫锋离职，加盟同城房企力高集团，原成都万科总经理沙骥成为了新的卓越集团执行总裁，后者于2018年初加盟卓越集团任副总裁。
现年53岁的李华在1996年创立卓越集团，这个从四川内江走出来的地产大佬毕业于华南理工大学机械自动化专业，毕业后在深圳团委任职，后来任深圳市家用工业公司总经理助理、上海太平洋公司深圳办事处主任，再后来前往海南、香港掘金，直至回到内地创立卓越集团。
李华有一个年长8岁的胞兄李晓平，是中科院经济研究所硕士，1996年也“下海”跟随李华创业。目前李华为香港居民，李晓平仍然保留中国国籍。
卓越集团的公司版图架构相对简单，李华在香港设立卓越集团投资有限公司（以下简称“卓越集团”），李华控制卓越集团95%的权益，李晓平拥有剩下的5%权益。
卓越集团控制内地卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越置业”），也即外界认知中的“卓越集团”，李华为卓越置业董事长，李晓平为卓越置业副董事长兼总裁。
沙骥成为卓越置业执行总裁后，意味着李华和李晓平对他的认可。其实在沙骥之前，李华钟意的职业经理人为有过华润、龙湖、阳光城、中南置地履历的陈凯。
“陈凯的要求是李华将卓越总部搬迁至上海。”一位知情人士告诉一条君，这显然与李华的想法相差太远，最终陈凯加盟卓越一事也就“流产”了。
沙骥成为李华的“大管家”后，开始对卓越的职业经理人体系进行调整，先是引进有着中海、龙湖、融信履历的李宏耕，任卓越集团副总裁，分管上海公司、南京公司、兼任上海公司总经理；引进有着万科履历的牛伟，任职卓越集团战略运营部总经理。
新人的加盟，势必带来“老人”的职务变动，如原副总裁、卓越上海公司总经理任玲被调往掌管产业地产。任玲是跟随李华多年的老人， 199 7年加盟卓越集团，此次职务的“降级”实属罕见；再如卓越集团人力资源中心总经理王庆被调往重庆公司任总经理，取代王庆职位的是李晓平儿子李渊。
外聘的职业经理人逐步增多，虽然加大了卓越集团的曝光率， 但这家公司仍未摆脱家族企业的色彩。
在李华被调查期间，卓越集团主要由副董事长兼总裁李晓平掌舵，沙骥主管经营事物，副总裁还有创业元老王斗，主管融资和财务，王斗也是李华家族成员；从阳光城跳槽过来的副总裁陈林主管投资，还有主管深圳公司的副总裁徐春。
在沙骥和王卫锋之前，卓越集团的总裁为李晓平的妹夫张远（张远与李晓平是大学同学），后来王卫锋加入后，张远才从卓越体系内逐渐退出。李华唯一的女儿年龄尚小，李晓平的妻子肖兴萍，张远的儿子张昊，均在卓越集团体系内担任职务。
“李晓平是学数学出身的，对项目合同把关的比较严格。”一位前卓越集团职员告诉一条君，李华和李晓平其实就是卓越的两个“老板”，李晓平虽然在大方向上拥护支持李华，“但两个老板风格上还是不一样，这有时让下面的人很难做。”
“李华心底里是想找最好的职业经理人，自己可以像有些地产老板一样闲云野鹤。”上述职员表示。
卓越集团和李华的“神秘”，来源于“写字楼大王”的称号，能够在深圳福田、前海、后海各个核心地段拿下土地建设写字楼收租，同时也源于外界对卓越集团的发展历程知之甚少。
2009年，卓越集团曾冲刺香港IPO，但最终失败。2012年是卓越发展的重要节点，这一年卓越实现了100亿元销售额，清晰的提炼出住宅开发、写字楼运营、商业运营等主要业态，也初步完成了武汉、上海、重庆、长沙等城市的全国化布局。
上市未成，随后李华有如神助，在深圳“凶猛”拿地，踩对城市发展的节奏，这些让卓越集团区别于其他的民营房地产企业，迅速脱颖而出。2013年，卓越以123.7亿元的价格竞得前海深港合作区第一宗土地，创造出深圳最高总价地王，名声也变得更为响亮。
2018年，卓越集团提出三年内实现千亿元销售规模的目标，不过在宏观调控、融资收紧的背景下，卓越集团的扩张遭遇了重大挫折，继而引发裁员、收缩战线的动作。
根据第三方统计机构的数据，卓越集团2016年-2018年的销售额分别为325.1亿元、367.1亿元、553亿元。
卓越集团是非上市公司，但作为千亿资产规模的企业，融资渠道非常重要，卓越集团在内地的工商主体为卓越置业集团有限公司，卓越置业下辖深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业”）、深圳卓越城市更新集团有限公司以及国内各个城市公司。
为了融资便利，卓越置业一直将子公司“深圳市卓越商业管理有限公司”（以下简称“卓越商业”）作为债券融资的主体，大部分写字楼、商业项目也都被装入卓越商业中。
目前，卓越商业拥有的自持收租物业有位于深圳的卓越城商场、卓越城北区写字楼、皇岗商务中心、卓越世纪中心、卓越时代 广场 一期、金地中心、后海金融中心商场、横岗中心城市花园，以及广州的地王 广场 、青岛大融城。
作为卓越目前在公开市场发行债券融资的平台，卓越商业还拥有卓越集团多数在建、且赚钱的写字楼和住宅项目，如位于深圳的卓越前海壹号、卓越前海时代 广场 、天元花园；位于上海的宝山卓越商务中心、奉贤卓越世纪中心，上海维港，以及东莞的6个项目，青岛、杭州各1个项目。
6月底公布的一份债券评级报告显示，卓越商业2016-2018年营业收入分别为 147 .61亿元、11 3.0 7亿元、 198 .47亿元，净利润为26.72亿元、213.59亿元、62.04亿元；经营性净现金流为88.34亿元、46.84亿元、32.48亿元。
与营业收入相对应的，2016-2018年，卓越商业实现销售额仅为93.74亿元、 155 .58亿元、 170 .42亿元。签约销售均价为3.84万元/平方米、4.91万元/平方米、2.63万元/平方米，这可以看出销售产品结构性出现了变化，卓越在外地城市的扩张迅猛。
2018年卓越商业 170 .42亿元的销售额与第三方机构统计的553亿元销售额相差甚远，虽然卓越商业之外，卓越置业还拥有一些新进入城市的项目。
截至2018年底，卓越商业持有的收租物业公允价值高达596.14 亿元，占资产总额的 41.05%。这些写字楼和商铺2018年为卓越商业带来近8.63亿元租金收入，其中在深圳有名的写字楼卓越世纪中心实现租金收入1.4亿元、皇岗商务中心租金收入3.12亿元、卓越城租金收入2.34亿元。
做大资产规模的同时，卓越商业的债务规模也在进一步放大。截至2018年底，卓越商业负债合计967.90亿元，较年初增长7.05%，主要系流动负债增加所致。其中流动负债463.43亿元，较年初增长11.05%；非流动负债504.47亿元，较年初增长3.62%。
卓越商业是卓越集团最为优质的平台，就有着近千亿元的债务，加上卓越集团另外几个平台，卓越集团整体债务也在千亿元以上，“高杠杆”极端考验这家公司的融资能力和现金流。
2018年，卓越商业筹资活动现金流入 485. 64 亿元，同比增长 27.99%，筹资活动现金流出 258.67 亿元，同比增长 18.01%，主要系偿债支出增加所致。这意味着，卓越集团在借新还旧的同时，也承受着巨大的融资成本。
高速发展的卓越集团不能出错，李华对优秀职业经理人的渴望可能来源于此，如果卓越的发展出现“黑天鹅”，可能剩下的应对方法便是像之前IPO失败一样，将手上价值超过500亿元的自持物业对外出售。
显然，这不是李华和卓越集团愿意面对的情况。
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深圳京基集团有限公司的发展历程
1994年12月：深圳市京基房地产开发有限公司注册成立，大鹏初生，试羽南疆。
1995年：开发了第一个住宅项目——金梅花园。
1996年12月：碧荔花园开盘售罄。全国第一个通过ISO14001国际环境质量体系认证的环保小区，荣获全国环 境示范小区称号。
1998年10月：碧云天成为深圳楼市第一个岭南风格的住宅典范。
1999年；碧华庭居获国家建设部颁发的最佳户型设计奖。
2002年5月1日：碧海云天推出，领唱整个深圳湾区物业，荣获“全国创新示范楼盘”、“中国名盘50强”、“国家建设部优秀户型设计奖”。
2002年5月23日：“WTO与中国经济”论坛隆重举行。美国前总统克林顿出席并发表演讲，京基品牌一夜间家喻户晓。
2002年：京基地产被评为“深圳行业十强企业”、“中国房地产开发百强企业”、 “中国质量承诺、诚信经营企业”。
2003年8月：深圳市京基酒店与物业管理有限公司成立。
2003年：京基再一次被评为“深圳行业十强企业”、“深圳守法纳税大户”。
2004年初：京基集团有限公司在国家工商局登记注册。
2004年4月：京基集团赞助亚洲博鳌论坛，和美国的UPS、德国宝马、中石化等同列四大赞助商，陈华董事长应邀发表演讲。
2004年9月：御景华城被评为“深圳十大创新设计楼盘”、“深圳十大金牌冠军楼盘”。
2004年：京基被评为“2004年中国值得尊敬的房地产品牌企业”。
2004年12月12日：京基十周年庆典，英国前首相梅杰应邀参加。
2005年3月17日：收购京津高尔夫俱乐部（现已更名为天津京基乡村高尔夫俱乐部有限公司），迈出异地拓展的第一步。
2005年3月：京基地产蝉联“深圳房地产十强企业”。
2006年4月：收购铜锣湾华发北店，成立深圳市京基百纳商业管理有限公司。
2006年11月：京基北京地产公司成立。
2006年12月：京基品牌被评为“深圳知名品牌”。
2007年5月：大梅沙京基喜来登度假酒店开业，京基正式进入酒店业。
2007年5月：深圳市京基粤菜王府餐饮管理有限公司成立。
2007年9月：天津京基房地产有限公司成立。
2007年10月：京基集团荣获“2007年中国房地产企业50强金球奖”，排名第29位。
2007年11月30日：京基集团集团以11.03亿元竞得地块编号为P2007005的土地，湛江京基地产有限公司成立。
2008年4月15日：京基集团荣获“首届（2008年度）广东深圳地产资信10强”称号。
2008年6月28日：京基集团荣膺2008年度中国地产金砖奖之最高奖项——中国地产企业公民大奖，陈华先生同时荣获2008年度社会贡献个人大奖。
2008年9月3日：12万平米的深圳红树湾休闲生活广场——京基百纳广场盛大开业。
2008年11月13日：京基集团荣获“深圳地产30年十大领袖品牌企业”。
2008年11月27日：京基集团荣获“广东改革开放30年广东住宅建设30强”。
2008年12月6日：京基集团荣获“广东房地产10强企业”。
2009年1月7日：京基集团荣获“深圳企业100强”。
2009年3月20日：京基集团荣获“广东感动社会房地产模范企业”称号。
2009年4月12日：京基集团荣获“中国房地产企业百优”称号。
2009年12月25日：京基集团京基金融中心荣获“深圳10大写字楼称号”。
2010年1月20日：京基集团荣获“深圳百强企业称号”。
2010年2月10日：京基集团荣获“中国地产年度社会责任大奖”。
2010年3月19日：京基集团荣获“深圳房地产开发企业20强”。
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