本文目录一览：
- 1、深圳住房和写字楼租金对比
- 2、求 深圳福田区华强北的写字楼和商业楼的详细情况
- 3、深圳的写字楼为什么现在这么空空的，19年我们找写字楼时到处是满的，现在一大把空的随便选，变化太大了？
- 4、深圳甲级写字楼空置率回升至22%，部分房企分割散售写字楼
- 5、2019年深圳GDP数据造假多报了，居然还把汕尾市部分GDP计入深圳市内?
深圳住房和写字楼租金对比
住房租金不断上升，写字楼却下快
无论是写字楼还是购物中心，租金都在下降。
与住宅市场火热相比，深圳的写字楼和购物中心运营状况却并不乐观，空置率都在呈持续上升态势。
多家机构数据显示，深圳写字楼空置率已达到25%以上，为历史最高水平。优质购物中心的空置率已上升至6.6%。
空置率上升后租金也是“跌跌”不休。深圳写字楼市场租金已经连续七个季度下跌，购物中心的最优层平均租金较去年相比已下滑近10%。
过量供应将成为深圳写字楼市场今后的一大隐忧。
求 深圳福田区华强北的写字楼和商业楼的详细情况
戴德梁行近日在其二季度研究报告中披露，由于一些甲级写字楼商户完成装修正式进驻，福田中心区写字楼空置率比上季度下降了5.2%，但同时，1-5月份的写字楼价格高至1.47万元/平方米，同比上涨了30.04%！
价格同比上涨3成多
与住宅市场进入空前浓烈的观望期相反，戴德梁行披露，调控之于深圳写字楼市场的影响相对较小，写字楼成交量与成交价均获得相应增长。数据显示，1-5月份，深圳写字楼实现销售面积共12.33万平方米，与去年同期相比上涨了5.47%，写字楼价格达到14681.74元/平方米，同比上涨30.04%。其中，福田中心区写字楼成交量为28775平方米，同比涨幅约21%。
同时，该司研究部负责人江冰河透露，今年第二季度，福田中心区甲级写字楼的空置率出现相应的下降，由第一季度的22%下降至目前的16.8%，降幅为5.2%。他分析指出，这是由于：上季度一些已经签约但由于装修而拖延进驻的企业，如今大都已搬了进去，从而令区域写字楼空置率发生了下降。
未来一年是入伙高峰
“从现在开始到年底，深圳写字楼又将迎来新一轮的集中放量。”江冰河称。据该司研究部提供的数据显示，在未来一年内，深圳将至少有9个高档写字楼项目集中入伙，涉及面积共达559524平方米，而且，这些项目悉数集中在福田区，分别为免税大厦、地铁大厦、金中环商务大厦、卓越时代广场、凤凰大厦、新世界中心、中国经贸大厦、财富大厦以及荣超经贸中心等。
深圳的写字楼为什么现在这么空空的，19年我们找写字楼时到处是满的，现在一大把空的随便选，变化太大了？
时代在进步，现在有好多都是线上作业，也就是省去了好多办公楼，有好多的人都可以实现在家工作了，慢慢办公楼的需求自然会减弱，在无论是购物还是，衣食住行方方面面的需求在家里都可以得到满足，这对实体行业确实造成很大的打击，现在产业面临的好多的转型
深圳甲级写字楼空置率回升至22%，部分房企分割散售写字楼
走在深圳街头，你会发现许多写字楼外立面都挂着“全球租售”、“租赁热线”等巨幅租售广告。2021年，深圳甲级写字楼曾走出一轮强势反弹的行情，空置率有所收窄。而在今年第一季度，受季节性因素及疫情防控的影响，深圳甲级写字楼市场活跃度出现一定程度回落。
作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业晴雨表。“卓越时代广场在去年最高峰时的报价可以到租每月每平方米250元到280元，现在多数办公室的租金报价只要每月每平方米150至220元。”张经理是福田CBD区域的资深写字楼中介经理，他介绍说，“片区内一些二房东模式的写字楼品质不高，租金优惠会比较明显。不过，一些高品质写字楼过去通常会挑租客，现在门槛也放低了。”
除了降低租金，现在许多大型开发商的写字楼也都纷纷分割散售。有房企营销部人士告诉记者，现在许多房企手上并不缺写字楼，积极对外出售也能缓解当下的资金压力。
近期，多家机构都公布了关于深圳写字楼市场的统计数据，结果都显示出办公楼租赁需求放缓。仲量联行最新发布的数据显示，今年一季度深圳甲级写字楼净吸纳量约为11万平方米，环比与同比均减少超过60%。戴德梁行的数据显示，一季度深圳甲级写字楼空置率回升至22.2%，较上季度空置率上升2.9个百分点。第一太平戴维斯最新发布的报告显示，今年第一季度深圳甲级写字楼平均空置率在连续四个季度下降后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。
实际上，尽管也受到疫情的冲击，但去年深圳的甲级写字楼市场表现抢眼，空置率有所收窄。例如，戴德梁行年度报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率降至19.01%，这是自2019年以来深圳甲级写字楼空置率首次重回20%区间。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，尽管疫情下项目工程暂停将直接影响在建项目的工期，但预计年内仍将有62.8万平方米新增供应投入使用。结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内料将上行，租金面价或许不会显著下跌，但更多的优惠措施或体现在延长免租期、装修补贴等方面。
仲量联行深圳商业地产部总监李文杰则表示，今年一季度整体租赁活动不活跃，部分企业对业务拓展和人员扩张计划短期内持观望态度，办公楼新设立需求有所滞后，港资企业尤为明显。另一方面，随着互联网与金融行业持续结构性调整和优化，一季度来自这两个行业的租赁需求有所放缓。不过，在“稳增长”背景下，今年的信贷环境预期将“稳中偏宽松”，金融机构料将继续担当深圳甲级写字楼的需求主力之一。
目前，深圳政府积极助力企业复工复产，配套出台降租减租和社保补贴等举措，帮助部分国企办公物业内的租户恢复经营生产。记者从仲量联行获悉，深圳市场出现了几笔瞩目的租赁成交记录。例如某知名保险公司在本季度签约将搬迁至前海，租赁面积超1万平方米。另有两家TMT龙头企业搬迁扩租至后海，合计租赁面积近1万平方米。
除了深圳，去年以来北京、上海写字楼市场也加快了复苏步伐。例如北京全年甲级写字楼市场供应、吸纳双双冲破百万量级，上海大宗交易市场也重回千亿量级。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述现象表明投资者仍然对一线城市成熟市场中的商办资产保持信心。尽管经历2020年的疫情低谷，一线城市办公物业持续成为投资者的偏好。
2019年深圳GDP数据造假多报了，居然还把汕尾市部分GDP计入深圳市内?
半年深圳GDP是12133.92亿元，前三季度是18689.13亿元，所以2019第三季度是后者减前者，结果为6555.21亿元。
再用同样的方法算出深圳去年第三季度的GDP总量，2018年上半年深圳GDP为11009.38亿元，前三季度为17530.69亿元，因此2018年第三季度是6521.31亿元。
用今年第三季度的数据比上去年同期数据就可以得到名义增速，6555.21/ 6521.31 = 1.00519，即名义增速只有0.52%，这是很可怕的，毕竟通胀率也有大约3%，如果考虑物价变化，第三季度深圳经济很有可能已经进入了负增长状态。
如果不是统计数据在第三季度主动挤水分（如前几年东北的情况一样），那么这样的失速可以说是很严重了。
考虑到人民币过去一年对美元有显著贬值，若以当期汇率计算，去年深圳第三季度GDP总量为950.6亿美元，今年第三季度仅917亿美元，同比下降了3.5%，比香港还弱（降2.9%）。
二、外向型经济受冲击
深圳经济在今年突然失速，贸易摩擦是一个可能性很大的原因，因为深圳经济的外向型程度非常高，依赖外贸。根据海关数据，深圳在2018年实现进出口总值29983.74亿元，连续二十六年位列中国大陆各城市第一。
在深圳的外贸中，出口又明显强于进口，深圳2018年出口总额高达16270.19亿元，而贸易摩擦对出口的影响大于进口，这就使得更加依赖出口的深圳受到比其他城市更大的影响。新增关税也使得深圳当地的制造业企业又多了一个出走的理由：越南和印度可以避开美国的额外关税。
外向型经济的深圳在外部环境好的时候比中国其他地区会更具活力，但在环境不利时也会受到更大的冲击。
三、深圳没有那么强、广州没有那么弱
近几年“深圳超越广州”、“广州掉队一线”的声音非常大，但实际情况并非如此。今年前三季度，广州GDP比去年同期增加了1161亿元，增量大于深圳的1158亿元，深圳经济在反超广州后，领先优势被广州缩小了。
广州经济的外向型程度也很高，之所以能够比深圳更加稳定，在于广州有着非常不错的消费市场，2018年广州社会消费品零售总额达到9256.2亿元，比深圳的6168.8亿多出50%，实际上，深圳的消费规模不仅低于北上广，甚至还不如重庆、武汉和成都。
我们也可以从写字楼行情考察经济状况，根据第一太平戴维斯的数据，深圳的甲级写字楼在2019年上半年的空置率接近20%，而广州不到5%，香港的空置率最低，只有3%。深圳写字楼市场的寒冬，主要是由互联网金融的退潮以及新增商办供给太多导致的。
大湾区各城市甲级写字楼存量及空置率
广州的优势还在于广阔的腹地和相对较低的生活生产成本，白云、花都、从化、增城、萝岗、番禺这些区加起来比深圳要大得多，但房租却不贵。广州和深圳之间的合作空间大于竞争空间，未来大湾区的发展也将是一体化的，一荣俱荣，这个情况实际上正在发生：2019年第三季度不仅香港和深圳经济不好看，广州经济的名义增速也不好看。
四、制造业是深圳的基本盘
深圳算得上是这几年来一线城市中的网红城市，从2015年率先启动暴涨的房价，到粤港澳大湾区的核心城市之一，甚至有人表示香港和广州未来都会是“临深城市”，就连知名经济学者张五常也高喊：深圳将成为整个地球的经济中心。
张五常语出惊人
深圳真的有这么厉害吗？当然没有。
深圳高大上的金融和IT产业一直被视为这座城市竞争力的代表，但遗憾的是，这两个看似是支柱的行业基础并不稳固，金融行业在互联网金融接连爆雷的背景下使得当地写字楼租金大跌，IT行业在互联网寒冬下的免疫力也相当有限。目前，制造业仍然是深圳经济的基本盘，贡献了深圳最多的就业。
根据《深圳统计年鉴2018》提供的数据，在2017年末，深圳共有943.29万人就业，其中信息传输、软件和信息技术服务业的从业者为41.62万人，金融业11.48万人，两者之和为53.1万人，占深圳市总就业比重只有5.6%、
那么制造业是多少呢？377.49万，占深圳市总就业比例超过40%。 换句话说，那些不起眼的厂工厂妹们才是深圳就业的主流人群。
《深圳统计年鉴2018》第62页
占据深圳超四成就业量的制造业职工收入大概是多少呢？下面是一张深圳常见的招工广告牌，我们可以大概了解一下他们的收入情况，底薪大约只有2000多元，大都包吃包住，在底薪的基础上加上绩效奖、全勤奖、夜班补助、周末加班等，月收入上5000算非常不错的水平。
深圳普通制造业工人的收入水平
这与深圳市人力资源和社会保障局发布的《2018年深圳市人力资源市场工资指导价位》提供的信息相符合，该文件的第6页，写明了2018年深圳居民月薪的中位数是5069元/月。由于40%的制造业就业占比已经接近全市半数就业人口，那么5000出头的中位数数据是可信的。
深圳地铁二号线被称为“富人线”，因为它经过福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口等豪宅区，很多人对深圳的印象只有富人线周边的辉煌，但没有考察城中村的面貌和关外工厂的变化，富人线周边的摩天大楼和豪宅代表的只是深圳的很小一部分，城中村和厂房才是深圳的基础，真实的深圳，是两个世界的融合。我们更应该对张五常说，在深圳成为“地球的经济中心”之前，还是让所有在深圳工作的人都过得更好一些吧。
深圳南山区不仅有起薪2000多的工厂，也有创下27万/平米单价的豪宅（恒裕滨城二期）
目前深圳的制造业仍然强大，深圳在2018年的工业增加值保持在全国第一的位置，但近年来出现了一些不好的苗头，越来越高的房价将制造业甚至是高新产业挤出了深圳。
以华为为例，华为自2018年起，将大量员工从位于深圳龙岗的总部搬迁至东莞松山湖，因为东莞拥有更大更低成本的土地以及更好的工作环境，如今华为已有上万员工在松山湖工作，其中包括3000多名研发人员，另一方面，华为还以底价从政府部门获得了东莞3万套员工住房，保障了员工安居乐业。
华为松山湖欧洲小镇
华为的实力已经够强了吧，连华为在高成本面前都不得不低头，我们就能推测其他公司的压力有多大了。
松山湖园区2018年经济数据显示，2017年至2018年，松山湖园区GDP从380亿元增长至630亿元，如此惊人的数据背后，是东莞摘了深圳的桃。这不是因为东莞本领大，而是深圳拱手相让，深圳的高房价高成本成了东莞崛起的最大动力。
五、经济失速的另一面：房价还在创新高
说到深圳，房价便是一个绕不开的话题。论炒房精神，深圳自称第二，没有别的城市敢说自己是第一，深圳的居民杠杆率也远超其他三个一线城市。
一线城市房价自2017年3月以来有了显著分化，北京和上海在2017年3月见顶之后不断调整，目前整体房价已经比当时低了15%甚至更多，两地现在的楼市仍然非常冷淡，调整没有结束的迹象。
广州由于涨得比较晚，因此到2018年中时房价才见顶下跌，目前也比高点下跌了约10%。
而深圳的房价非常强势，在2015-2016年短期翻倍后，整体房价仍在创出新高，甚至有一些片区相比2017年初整体上涨了50%以上。
2017年以来，深圳房价走势显著强于上海房价（数据来源为中原研究中心）
近年来由于深圳户籍政策宽松，大量内地投机者纷纷通过落户跑到深圳炒房。
目前，深圳接受普高大专以上直接入户，只需去一次户政中心现场办理，其余网上秒批，整个流程下来大约半个月就能入户深圳，本科以上还有1.5万到3万的补贴。没有学历的人可以靠积分入户，积分又可以通过社保年限或指定的技术证书搞定。深圳的入户手续非常简单便捷，可以说是全国独一无二的。原本出于好意的抢人政策，被炒房者利用了起来，或许，抢人的目的本来就是希望多一些人去买房？
我们常说香港的高房价导致香港产业空心化，实际上，深圳房价上涨对于产业的危害会比香港严重得多。毕竟香港是全球数一数二的自由港、国际化程度远超深圳、金融开放程度极高、拥有可以与纽交所并驾齐驱的港交所、也拥有独立关税区地位，今天香港在金融服务、国际贸易、航运等方面的强大程度是真的可以不要制造业的，在产业空心化议题上，香港空得起，深圳空不起。
和香港比起来，深圳仍然是一个“屌丝城市”，深圳的中位数收入只有香港的三分之一，深圳有超过40%的就业来自于制造业，而高房价正在挤压制造业的空间。
六、深圳需要学习过去的自己
蛇口的开山炮被誉为中国改革开放的第一声春雷，1979年初的蛇口，还是一片荒芜的海边滩涂，但仅仅4个月时间，这里就完成了蛇口开放的一期基础工程的勘探设计工作。
深圳最初的定位并不高，一开始是出口特区，后来正式成为经济特区。深圳的开放吸引了大量外商投资，内地劳动力也纷纷赴深圳创业打工，深圳常住人口从1979年的31万增长到1990年的167万。那时的深圳没有高大上的定位，到深圳投资创业的开荒者也没有寄希望于囤积一块土地坐等发财。
当时深圳最流行的两句话是“时间就是金钱，效率就是生命”以及”空谈误国，实干兴邦“，深圳的崛起源于实干，而非投机。
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