深圳公寓变成写字楼（深圳公寓变成写字楼怎么办）

xiezilou 行业资讯 2023-03-31 121 0

本文目录一览：

1、深圳停止审批商务公寓，尴尬产品终于走向历史终点？
2、深圳房价一直涨，为何只建写字楼而不多建住房？
3、政策频调今年深圳商务公寓市场走向何方
4、公寓是不是就是写字楼啊，万达广场上的公寓不就是办公用的写字楼么

深圳停止审批商务公寓，尴尬产品终于走向历史终点？

7月31日下午，深圳市发布了关于停止商务公寓审批的通知，规定全市将停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房，同时要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

停止审批商务公寓

7月31日，深圳市发布了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》（下称《通知》），文件显示，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求，开发企业自愿的基础上鼓励转为可售型人才住房。文件还提到要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

与《通知》一同发布的还有《关于通知相关内容的解读》（下称《解读》），《解读》显示，近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2019年11月，住建部批准的《办公建筑设计标准》自2020年3月1日起实施，新标准取消了公寓式办公楼。

对于适当提高居住用地比例，《解读》显示，深圳市今年计划供应居住用地293.3公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

此外，对于鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目，不包括现状已经建成，已销售，已签约土地出让合同的商务公寓项目。已建，在建和正在审批的商务公寓项目不受《通知》影响。

商务公寓长久以来面临尴尬境地

由于商务公寓的功能是居住，其性质是商用，所以一直以来处于一个比较尴尬的境地。

“一般情况下，商务公寓没有配备燃气和阳台、绿化率低、容积率高、办公生活空间混杂，其居住舒适度不如住宅，所以同片区的公寓售价比住宅低20%左右。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰对《华夏时报》记者说：“再加上公寓的学位积分低，水电等各种费用较高，所以购买公寓的人大多数都是没有购房资格的刚需和过渡型人群。”

商务公寓给没有购房资格的刚需人群创造了入住深圳的机会，但是其更多情况下是一种投资性的产品。

近日，《华夏时报》记者走访了深圳市几个商务公寓楼盘，发现可供选择的楼层都是高层。“这些都是投资客买的。”售楼处的工作人员刘女士表示：“低层便宜呀，反正以后的房价都是要涨的，总有一天价格会涨到他们心仪的水平。他们可以用买低层省下来的钱再买几套公寓，用最少的钱博取最大的回报。”

“商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手房因税费重，难脱手，流动性较差。”深圳中原董事总经理郑叔伦对《华夏时报》记者说。与住宅比起来，商务公寓受欢迎程度低，库存较高。中原数据显示，2019年深圳新增商务公寓预售约1.8万套，成交约1.1万套。

美联物业统计数据显示，已经审批但是还未进入市场的公寓还有10万套以上。“但是随着公寓停止审批，库存也会慢慢消化。”江少杰对《华夏时报》记者说。

深圳市住建局发布的数据显示，2020年深圳市计划入市的商品住宅为50618套，商务公寓18732套，商务公寓套数占商品房总套数27.01%。也就是说，2020年计划入市的10套商品房中，约有3套是商务公寓，可见，商务公寓的供给量较多。记者查看了多个同区域的商品住宅与商务公寓后发现，一般情况下商务公寓都要比商品住宅单价便宜1.5万元以上。

商务公寓过多，在一定程度上挤占了住宅的空间。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“限制公寓也是限制商务产品的表现，这么多年来，深圳的商务产品量大，住宅产品少，结构性不平衡严重。”

专家：对住宅市场影响有限

关于停止审批公寓项目对公寓市场的影响，郑叔伦表示，市场运行的基本概念都是供求原理，减少供应，自然加大供求矛盾，短期内对公寓绝对是利好。

资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策则表示：“长期来看，公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值。买公寓首先要看地段，因为核心区域的住宅较少，所以公寓的需求更多，更容易保值。”

房屋中介娄先生对《华夏时报》记者表示：“有阳台和燃气的小户型公寓也是近年来比较热销的产品，因为小户型比较便宜，适合有刚性需求的个人居住。”

关于公寓项目停止审批对住宅的影响，深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺表示：“对住宅市场的影响几乎可以忽略，一是人才型住房在品质、户型、销售方式上与商品房有一定的区别，二是人才型住房的量也不是很大，原计划保障房年供应量是6万套，把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套，增加10-25%的量，不算大幅增加。”

宋丁也认为这次的政策对住宅市场的影响有限，他表示：“主要看下一步住宅类政策的发布，加大宅地供应会对住宅市场有比较大的影响。”

对于鼓励未签订合同的商务公寓转为人才型住房，郑叔伦对《华夏时报》记者表示：“可以说一举两得。一方面可以借助开发商力量，增加人才住房的供应，另一方面，房产去商品化，体现居住功能，降低投资属性，能够更好地贯彻‘房住不炒’的精神。”

江少杰则表示，对于鼓励开发商转型为人才住房，文件中只是一个框架，具体还需要条文细化。因为人才住房的售价比公寓价格更低，所以需要政府对这方面有一定的补贴。

深圳房价一直涨，为何只建写字楼而不多建住房？

很多地区的房市热度在国家的调控之下都得到了控制。但是在这样的情况下，有些地区的房价却依然是居高不下，深圳就是这样的地方。深圳作为北上广深四大一线城市之中落户难度最小的城市。它也是很多年轻人提升自己阶级的优先选择之一。

深圳的各项福利设施以及配套设施都齐为的优越，而且年轻人的收入也很高，在这样的情况下，大量的人才涌入深圳，从而导致深圳的房价居高不下。大家也会发现一个很有趣的现象，深圳其实有土地，但是他为什么会选择更多的去盖写字楼而非住宅楼呢？

深圳的本质

当大量的人口涌向深圳之，面对着高昂的房价，一筹莫展之时，可能会忘了自己当初为什么要来到深圳。而为什么深圳政府在如此高的房价之下，却优先去开发写字楼？

其实很简单，因为深圳并不是靠房地产起的，深圳赖以生存的根本是各种企业的投资和在此建立公司。也就是说，深圳之所以会得到现如今这种一线城市的地位，与各种投资是密不可分的。而深圳如果想要继续保持自己的领先地位，那么他就需要对各种企业保持一个很高的吸引度。

同时我知知道不管是哪个政府，他的资金力度都是有限的，有限的金钱，那就需要花到刀刃上。对于深圳来说，还有什么比吸引金主爸爸更为重要的事情呢？

房价高，是在拔高门槛

深圳的房价持续增长，其实提高的是深圳的准入门槛。有一个很残酷的现实是，其实深圳并不是多么的希望大量的人口涌入自己的范围之内，反而是大家在上赶着要投入深圳的怀抱。

也就是说，在深圳的规划之中，其实并不需要盖那么多的住宅楼来使用它，更多的是希望能够建设更多的写字楼，以此来承担自己作为深圳特区的责任。深圳这种一线城市，它是很多公司的总部，所以写字楼尤其是高端写字楼必不可少。

那么多写字楼用的完吗？

但是很多朋友还是对深圳见了那么多的写字楼保持一个疑问。其是深圳的写字楼市场在这两年遇冷，更是让很多人心里不停地打鼓。深圳盖这么多的写字楼，用的完吗？

答案是，用得完。

我们知道写字楼的产权是50年而已，深圳的市场来看，现有这些写字楼在十年内估计会消耗完。我们普通人都知道房价和土地价格会一直上涨，这些开发商更是明白这样一个事情，既然深圳如此的需要写字楼，我又何必等到十年之后，土地价格到了一个新的高潮，再去盖写字楼呢，那我不是亏钱了吗？

政策频调今年深圳商务公寓市场走向何方

在深圳房地产市场，商务公寓和一种工业配套宿舍的“类公寓”一直被看作“类住宅”产品，也是房地产市场重要的组成部分。由于不限购不限贷，这些公寓还曾是投资客“狂欢”的空间。不过，近来深圳公寓市场的政策不断，2020年这个市场又将走向何方？

在深圳的商务公寓市场，有一种工业配套宿舍的“类公寓”产品，甚至只需要“现场”注册公司就可购买，由于价格相对同类型公寓产品低，因此吸引了不少投资者。近日，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》印发，于2月1日起正式实施，上述通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了针对性的规范。

其中，对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《办法》进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业，且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30％。如某家企业欲在福田区购买工业配套宿舍，必须满足这样的条件：在福田持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米），且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在福田区内持有工业楼宇建筑面积的30％。该企业如果只是在福田区持有写字楼，就不具备购买配套宿舍资格。

“2013年的政策仅要求工业楼宇及配套用房的受让人须为经依法注册登记的企业，我们发现存在一定程度的炒作，甚至有在转让现场为购买者提供企业注册服务的现象。”深圳市城市更新和土地整备局相关负责人介绍。记者也发现，深圳市场上原本需要注册公司就能购买的“类公寓”产品不在少数。在罗湖清水河片区，一处新公寓项目正是标榜需要注册公司才能购买，目前45平方米的复式单位售价为170万元左右，折合不到每平方米4万元。而在临近的笋岗片区，一些在售的正规商务公寓项目售价达到每平方米6.5万元至7.5万元。

无论如何，在许多人看来商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。虽然商务公寓和类似的“类公寓”产品不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，这些公寓一直给人难以转手的印象，让一些普通置业者“望而却步”。深圳中原研究中心的数据显示，2019年深圳商务公寓成交18902套，同比上升2.82%。与此形成对比的是，2019年深圳新房住宅成交数量同比上升28.9%，二手住宅共成交77149套，成交套数较2018年上升19.4%。

不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，此前还有许多内地客户前来咨询。”与此同时，商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。

近两年来，深圳商务公寓市场的政策调整不断。2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。不过，就在去年年底，深圳取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。2018年7月，深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

近日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。《通知》还明确，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

深圳中原研究中心认为，在住宅限购的情况下，不限购不限贷的公寓产品得到部分置业者的关注。去年年底公寓市场出台了新的政策，取消了“只租不售”的相关规定，长期来看有利于增加商务公寓市场的供应，但与此同时，商务公寓的稀缺性在下降。预计未来公寓成交量相对平稳，难以出现明显增长。