本文目录一览：
- 1、住宅的对面是写字楼好不好
- 2、北京各区标准厂房空置率
- 3、TMT行业迅速扩张 为写字楼市场带来多大驱动力
- 4、物业行业现状及发展趋势分析
- 5、为什么企业选择写字楼时，更多的选择在广州？
- 6、求一份房地产企业的行业分析报告
住宅的对面是写字楼好不好
如果没有光反射就影响不大，不然晃眼，夏天会显得特别燥热。
北京各区标准厂房空置率
近日，国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕陆续发布了北京、深圳、广州、武汉、西安等城市的《2022年第一季度房地产市场回顾与展望》报告。园区荟（ID：biaozhunpark）为您整理了写字楼、产业园、物流园等相关信息如下——
北京写字楼市场：金融行业再回需求榜首
受春节、冬奥和疫情等影响，新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下，租赁需求均有缩减。全市净吸纳量环比下降66%至9.4万平方米，其中丽泽和CBD分列前两位，是主要贡献区域。
全市空置率环比升高0.2个百分点至17.3%，季内新入市项目去化速度较慢，而现有项目空置率涨跌互现，其中下降的数量占36%，上升的数量占32%，市场竞争仍然激烈。
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金融重回新租需求行业榜首（占比32%），其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着租户对共享办公的使用和业主接受度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过专业服务业位列第三。
此外，消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积的新租需求渐成主流，季内1,000-5,000平方米的新租交易面积占比达51%，较去年全年的42%有明显提升。
全市租金报价每月每平方米389元，剔除新项目影响环比持平。从成交看，CBD和丽泽需求持续放量下，业主议价能力小幅回升；金融街、东二环、燕莎等空置率抬升的子市场则面临一定的下行压力。
预计今年还有近74万平方米的新增供应投放市场，其中通州体量占41%居首。全年新兴商务区占全市新增供应的53%，为租户提供高性价比的外延选择。部分核心拓展区有大体量新增供应入市，租户或有一定议价空间。
而核心商务区则无新增供应，选址机会将聚焦存量市场。在当前的行业波动和不确定环境下，业主需要关注高速成长的“腰部”企业和金融科技、生物医药、新能源、人工智能等新兴行业，挖掘新经济、新赛道下的多元化市场需求。
北京产业园市场：今年或迎历史供应高峰
2022年第一季度，北京产业园区市场两个项目、共计14.8万平方米交付使用。新项目来自东升和亦庄市场，分别定位智能制造和生命科学专项园区，为区域带来了更多优质的可选空间。季内整体市场活跃度有所放缓，净吸纳量环比下降55%至3.1万平方米，同比有明显下跌。
具体来看，北清路市场则凭借租金成本优势，空置率持续下行；上地、东升租赁活跃度保持平稳。其他区域中，经开区、电子城和大兴相对活跃。来自其他区域TMT企业的外溢需求加速经开区市场类办公物业去化，电子城也录得来自TMT企业的小面积成交，而生物医药类企业在大兴积极布局。丰台科技园由于个别项目出现租户退租，净吸纳量录得负值；贸易类租户退租和仓储物流类企业升级搬迁，使得顺义市场空置率小幅上扬。
全市产业园区平均租金报价同样本比环比下降0.1%，至每月每平方米162.4元。泛中关村集群整体租金同样本比环比微涨0.1%，北清路市场小幅上涨，而上地、中关村软件园和东升结束去年租金高速增长，环比持平。经开区、丰台科技园市场依旧面临空置压力，环比小幅下调租金。
2022年北京产业园区市场预计还将迎来109万平方米的新增供应，全年有望迎来历史供应高峰。本季度北京市相关部门出台针对“专精特新”中小企业、外资研发中心等重点领域和丰台、通州等重点区域的产业支持政策，更新和细化北京市新增产业的禁止和限制目录，这些政策的出台将强化北京及重点区域在数字经济和高精尖产业的竞争力。
广州写字楼市场：金融业需求再占首位
2022年一季度，广州共有四个项目交付使用，分别位于珠江新城、琶洲和万博商务区，共计16.4万平方米，全市供应量环比减少59%。受新增供应量减少合并传统春节影响，该季净吸纳量环比有所下降，但仍高于过去五年的第一季度平均值。从区域来看，琶洲和珠江新城分别贡献了三分之一的净吸纳，两个商务区的租金表现亦较为平稳。
从行业来看，金融业、TMT和消费品制造业占据全市前三大需求。区域表现分化，珠江新城的金融业独占鳌头，占比高达45%，基金、证券和保险代理有扩张；琶洲继续以TMT为需求首位，成交集中在游戏、电商以及“互联网+”政务服务领域。预计广州写字楼市场不久后将再次迎来供应高峰，全年供应量预计将达到76万平方米，其中五成来自琶洲。整体空置率将被推升，租金继续承压。
近几年充足的供应为第三方办公空间提供了生长的土壤，市场观察到多个联合办公品牌启动扩张计划或进驻新交付的楼宇，问询和成交活动较为活跃。一方面，部分租户为降低风险而减少装修、配置预算，灵活办公空间则能提供标准化的办公设备；另一方面，在防疫常态化的时期，线上办公和职场办公的结合和转换，催生企业对活动工位、小型会议室的需求，而联合办公空间比传统空间能更快作出针对性的响应。因此，预计第三方办公空间未来将继续扩张。
另外，为迎合市场的需求，有部分开发商在写字楼租赁的交付标准上提供了更多元化的选择，推出带装修的交付标准，此类型的产品近年也受到不少客户的青睐，特别是需求面积在500~1000平方米的客户。
深圳写字楼市场：虽遭遇疫情反复但需求稳定
2022年第一季度，深圳高位供应依然持续，四个甲级写字楼超30万平方米的新增供应于春节前交付使用，主要分布在前海和后海两大片区。
受疫情影响的租赁计划延后叠加房地产租户的租赁调整令单季吸纳量同比及环比有所下降，但总体看来仍然保持一定体量，单季新增吸纳共录得18.5万平方米。
聚焦新租赁需求，科技板块继续独扛大旗，为市场贡献了超5成的新增需求，细分主要来自于科技互联网板块的软硬件开发。本季录得两宗上万平方米以上的国内头部科技企业的扩张需求，其中一宗达3万平方米。金融类板块需求占比在本季达21.1%，位列第二大需求，主要来自传统金融企业的扩张，大面积成交聚焦银行、保险两大类子板块。专业服务和房地产建筑并列市场第三大需求，占比均约5%。
受新增供应影响，整体市场空置率环比上升0.5个百分点至17.1%。
租金方面，虽然受到疫情的影响，退租或寻租消失的情况目前并未出现，且在疫情快速有效受控的情况下，全市企业及时复工。深圳全市以及各区均出台了疫情期间的租金补贴政策，但主要针对国有企业物业以及小微企业，对于商务楼宇减租均为非强制性的鼓励措施，因此季内并未监测到优质写字楼业主主动减租的案例。整体市场平均租金在本季保持平稳，录得每月每平方米187.7元。
2022年第一季度，深圳优质物流设施市场连续3年半未录得新增供应入市，供应紧缺持续。季内的需求主要来自电商和第三方物流，大部分项目出租率稳定，多个项目依然保持满租状态。
供不应求的状况继续推动市场平均租金持续增长，环比录得0.5%的增长至每月每平方米47.7元，其中非保税物流园由于项目的稀缺性，租金增长明显。
未来六个月，预计仅有一个新增供应入市，为位于盐田区的普洛斯物流中心，总体建筑面积约10万平方米以上，整体市场供不应求仍将持续。需求方面，在政府多管齐下的管控策略下，疫情得到了有效管控，来自电商（包括跨境电商）和第三方物流的需求将依然保持稳定增长，因此整体市场将呈现租金稳定增长、空置率低位运行的市场态势。
鉴于此种情形，一些租户在深圳无法寻得优质高标仓空间的情况下，将会转向厂房类的单层仓，甚至楼仓来进行替代，也会有部分需求继续外溢至周边的东莞和惠州等城市进行布点。
西安写字楼市场：产业热潮迸发需求新动能
3月，国家发改委正式批复《西安都市圈发展规划》。都市圈的批复将进一步激发西安作为区域中心城市的集聚效应与发展动能，区域城市格局或将迎来进一步跃升。同时都市圈带来人口和经济资源的聚集也将为西安提供可持续的内在发展动力。
2022年第一季度西安写字楼市场仅录得一个乙级项目-中铁·立丰国际广场入市，为市场带来2.7万平方米新增供应，推动市场总体量上升至684.7万平方米，其中甲级写字楼体量仍保持在169.1万平方米。
需求方面，季内净吸纳量虽较去年同期有所下降，但环比上升1.5倍，录得逾5.2万平方米，全市写字楼整体空置率环比微降0.5个百分点，至32.6%。租金方面，由于教育退租潮仍在持续，部分项目仍持续调低租金预期，故本季度甲级写字楼市场的可比租金环比下降0.2%。
本季度，在经济增速放缓及疫情反复的叠加影响下，甲级写字楼需求有所放缓。其中超过52%的新租面积均为2021年底签约。按需求行业来看，本季度主导需求出现变动，第三方办公运营商新租需求突增，占整体新增租赁需求的34%，成为办公需求的主要来源。
受疫情反复影响，租户对物业组合灵活性的重视程度逐步提升，部分出于规避短期内不确定性的需要，但更多是基于战略层面的考虑，因此，共享办公在租户资产组合中的重要性持续提升。
自2021年开始，第三方办公运营商再次开始活跃在西安甲级写字楼市场，并把握住行业震荡带来的机会窗口，迅速布局退租面积较大的优质项目。合计新租面积约1.6万平方米。其次，来自TMT行业的需求仍保持韧性，占新增租赁需求的27.8%。
随着科技企业更多地从模式创新回归到底层技术研发和企业服务应用的发展路径上，人工智能和云计算等细分需求进一步释放，成为TMT行业主要需求来源。
武汉写字楼市场：迎近五年单季供应峰值
今年一季度，武汉优质写字楼市场迎来45万平方米新项目交付，为近五年单季供应量峰值。供应高峰推升全市写字楼体量突破600万平方米大关，达635万平方米。同时，全市净吸纳量录得10.4万平方米，较去年同期回暖12.1%。新入市项目在区域内产生虹吸效应，58%的甲级楼宇新增成交位于新交付项目。
行业需求方面，报告指出疫情期间经历行业洗牌后，第三方办公服务运营租赁需求于本季度再度活跃，成为甲级写字楼第一租赁需求来源，新增租赁占比达25.6%。除本土包租公司外，本季度联合办公品牌扩租成为一大亮点。
传统金融、房地产建筑、TMT行业(即科技Technology、媒体Media以及通信Telecom)租赁需求稳定释放。报告分析指出，随着科技企业从模式创新回归到底层技术研发和企业服务应用，人工智能、云计算相关行业发展助推企业业务扩张和租赁需求增长。
数据还显示，一季度内资企业新增租赁占比达45.8%，引领武汉甲级写字楼新增租赁需求。受宏观经济环境影响，自2021年下半年起，内资企业租赁占比超过本土企业。尤其是国有背景企业稳健释放租赁需求，推动甲级写字楼存量去化。
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来源 | 世邦魏理仕
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TMT行业迅速扩张 为写字楼市场带来多大驱动力
近日，CBRE近日发布《2016亚太区TMT行业办公楼租赁趋势报告》，报告中所调查的TMT(科技、媒体、电信)行业于2008至2015年期间在亚太区高速发展，对办公楼租赁市场影响与日俱增。
CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“在亚太区TMT扩张是办公楼租赁市场的关键词。过去六个月，亚太区9个主要市场中，TMT企业的租赁交易中近一半是扩租，其中60%为跨国科技巨头的交易。同时，中小企业及初创公司的涌现使得小型办公空间获得青睐。本土小型科技公司或初创公司出于成本和吸引人才的考虑，倾向选择CBD边缘地区或核心商务区的共享办公空间。”
在国内，北京、上海、深圳、杭州等市场，TMT行业办公楼租赁需求强劲，在办公选址趋势、企业租户构成及办公场所策略呈现出以下特点：
北京
北京TMT行业规模优势显着。TMT企业每年贡献北京优质办公楼总体新增需求的35%，远超国内其它城市。交通便利、配套设施完善的优质写字楼持续受到青睐。被称作“中国硅谷”的中关村作为传统科创中心，继续吸引大量TMT企业聚集，但可租面积紧缺导致诸多TMT公司将上地、望京等迅速发展起来的非核心或新兴商务区纳入选址范围。尤其是望京地区，在2016年录得多笔大宗TMT企业租赁交易。TMT行业将继续在北京办公楼租赁市场保持活跃，尤其是软件开发和金融科技企业有望‘异军突起’。
上海
在浦西，漕河泾高科技园区继续以其成熟的产业集群、优质的租户组合、以及紧邻市中心的优越地理位置受到TMT企业青睐；近期也出现一些软件开发、大数据、云计算企业进驻南京西路等核心区域的案例。
在浦东，张江、金桥是TMT企业最多选择进驻的地点，近期来自电信行业的需求尤为踊跃。当前上海TMT行业办公空间需求主要受到数码设备、手机游戏等领域的内资企业驱动。外资科技企业出于成本考量对办公租赁决策趋于谨慎，但为吸引行业人才，外资TMT企业已开始在上海的公司园区内积极推行灵活办公策略。
深圳
TMT行业是深圳办公租赁需求的重要驱动力。车公庙和南山区更是深圳TMT企业的首选办公地，不少内资企业已在南山区购置办公物业。其中，位于非核心区的南山科技园正迅速成为热门聚集地，许多知名外资公司也因福田区的租金较高而将公司的部分支持性职能部门迁至于此。提供灵活租赁条款且交通便利的写字楼尤其获得新兴科技公司垂青，小型初创公司特别显现出对共享办公空间的租赁偏好。
杭州
受益于宽松的政策环境与和谐的创业环境，杭州是多家互联网巨头企业所在地，IT与通信业租赁面积占比达14%，仅次于金融业而成为杭州写字楼市场二大需求来源。此外，以信息技术为基础的新兴产业密集涌现，带动电子商务企业对市区优质写字楼的需求。共创空间类产品的发展也契合杭州市场的产业方向，有助于加强市场的吸纳能力。
CBRE中国区研究部主管谢晨指出：“近年来，我国的TMT行业在国家‘双创’政策及产业升级的浪潮中突飞猛进，成为办公楼需求的一股新势力。对于将创新作为核心竞争力的TMT行业，高端人才的集聚是企业选址的基础，交通便利性和办公环境是其选址策略中最重要的考量因素。此外，更多的TMT企业在积极寻求工作场所策略创新，将办公环境提升作为吸引人才的重要砝码。灵活办公及共享办公模式逐渐受到TMT企业青睐。”
物业行业现状及发展趋势分析
物业服务行业主要上市公司：目前国内物业服务行业相关上市企业有招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)、碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务(03319.HK)、恒大物业(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悦城服务(01755.HK)、中海物业(02669.HK)、奥园健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、华润万象生活(01209.HK)等。
本文核心数据：中国物业在管建筑面积数据、中国物业管理行业收入数据等
产业概述
1、产业介绍：包干制与薪酬制并行
物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。
在我国，物业服务公司自物业管理服务产生收益。此外，物业服务公司也可以从其他增值服务中获取收益，其中包括咨询服务、工程服务及社区增值服务(如运营公共空间、家政及清洁服务、房地产代理、养老及护理服务等)。
目前，我国物业管理费可按照包干制和酬金制收费，其中包干制模式为当前主流收费模式，特别是对于住宅物业而言。包干制模式通过省去业主与住户有关大额支出的若干集体决策程序来提高效率;而酬金模式则在非住宅物业中越来越受欢迎，该模式可让业主更深入的参与物业管理事宜。
2、发展历程：行业步入多元化发展期
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。深圳作为公认的境内物业管理的发源地，是行业的先行人和推动者，在行业的发展历程中创造了多个第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生;1993年6月28日，深圳成立了国内第一家物业管理协会--深圳市物业管理行业协会;1994年，深圳市颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业经历了起步探索期，整合规范期和多元化发展期三个阶段，具体如下图所示：
3、产业链剖析：服务内容不断丰富
物业服务行业的上游是指物业资源供应领域，包括建筑建材、通信及软件服务供应以及各类房地产开发，目前我国物业服务涉及房产包括住宅、写字楼以及其他公共物业等多种类型;物业服务中游则包括物业综合管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理等各种形式的服务;产业链的下游则是物业服务的对象，主要包括物业的业主以及住户等。
在上游领域，建筑材料供应商代表企业有海螺水泥、东方雨虹、北新建材、福莱特、华新水泥;房地产开发商代表企业有万科、恒大地产、保利、碧桂园、融创中国、龙湖集团等。
在中游领域，物业服务商代表企业有碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、融创服务、中海物业、金科服务、绿城服务、保利物业、彩生活、建业新生活、华润万象生活、招商积余、新城悦服务等。
产业发展现状
1、行业整体情况：管理规模及效益齐创新高
随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。
2015年以来，我国物业管理行业在管建筑面积持续提升，截至到2020年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿立方米，较上年同期增长约20亿平方米。
从行业收入情况来看，2015年以来，我国物业管理行业总收入持续提升，截至到2020年末，我国物业管理总收入增长至6232亿元，较上年同期增长9.6%。
2、细分业务发展：多种经营占比持续提升
按照业务类型的不同，我国物业服务行业营收构成可划分为基础服务收入和多种经营收入，其中基础服务收入仍是物业服务行业主要营业收入来源，但是近年来随着我国物业服务行业多元化发展的推进，以社区增值服务及非业主增值服务所构成的多种经营收入占比持续提升，2017年以来，我国物业服务行业多种经营业务收入占比已由2017年的18.2%提升至2020年的22.07%。
具体到多种经营领域，物业企业基本遵循先发展盈利模式清晰、收入来源稳定的非业主增值服务，在逐步拓展业务内容丰富的社区增值服务。2020年，百强企业非业务增值服务营收占多种经营总收入的54.91%，其中案场服务占33.17%;前介服务占10.81%。
3、成本构成：人力成本独占半壁
综合分析物业管理企业的运营成本，人力、物料、能源、管理成本是四个重要因素，也是维持物业管理企业运营必不可少的刚性成本，其中以人力成本所占比例最大。因此，要想打造物业管理企业的低成本运营能力，就必须保持服务品质和业主满意度的前提下，在强化内部管理、提升组织效率、运用科技提升劳动生产率、采取有效措施节能降耗等方面着手，形成有效的机制和体系，形成组织成本运用的综合能力。
2020年，物业服务百强企业营业成本均值为8.86亿元，同比增长12.07%，其中，人力成本占比达58.32%，虽较上年同期有所下降，但总来看，人力成本占比仍远远领先其他成本费用占比，优化员工结构，科学合理的降低人工成本仍是物业服务企业所面临的主要问题。
产业竞争格局
1、区域竞争格局：一线城市发展最为成熟
从地区布局来看，目前，我国物业服务发展仍主要聚焦一线城市以及重点城市群，2020年，我国物业服务百强企业在管建筑面积有近一半位于粤港澳、长江中游、成渝以及京津冀四大地区，其中长三角地区占19.35%，暂时领先其他地区。
2、企业竞争格局：头部企业逐步显现
2021年4月，中指研究院、中国房地产TOP10研究组发布了“2021中国物业服务百强企业名单”，其中前十企业具体排名如下图所示：
具体到在管建筑面积来看，2020年，我国物业管理在管建筑面积超过3亿平方米的有五家，其中碧桂园生活以4.63亿平方米的在管建筑面积排名第一;恒大物业和绿城物业紧随其后，在管建筑面积分别为3.80亿平方米和3.74亿平方米。
随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。
根据中指院发布的物业管理百强企业发展情况来看，2015年以来，我国物业管理百强企业在管建筑面积增长迅速，2020年，我国百强业务管理企业在管建筑面积已较2015年翻倍，增长至129亿平方米。与此同时，百强企业在管建筑占全国物业在管建筑面积的比重持续提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%。
百强企业方面，2015年以来，我国物业管理百强企业收入快速增长，2020年，我国百强物业服务企业收入较2015年增长近2倍，增长至3098亿元。与此同时，百强企业收入占全国物业服务总收入的比重持续提升，由2015年的28.5%提升至2020年49.7%。
产业发展前景及趋势
1、市场规模低速增长
从短期来看，未来两年竣工加速带来增量市场红利。自2016年下半年开始，新开工向竣工的传导时间出现拉长迹象。在竣工面积增速连续下滑两年后，2019年9月开始出现回升，所以过去2-3年积累的待竣工面积有望在未来两年释放，物管行业合约面积短期内会迎来一轮快速上涨，物业企业仍可以享受短期的增量市场红利。
从长期来看，中国房地产市场发展多年渐趋成熟，物管行业将进入黄金时期。物业服务行业是经济环境和市场环境波动下极具投资价值的防御性板块，其迅猛发展不是投资行为，而是服务行业相较地产业的抗周期能力更强，更具发展前景。
结合我国物业服务市场发展前景来看，我国物业服务行业仍将保持低速增长态势，到2026年，全国物业服务市场规模将接近万亿元。
2、互联网+为行业发展注入新活力
在传统的物业服务企业的管理模式中，人力资源投入较大，设施设备维护的成本不断加大，使得物业服务企业的收入与支出出现了不平衡的现象，从而严重制约了物业服务企业的发展。
从目前发展趋势来看，将“互联网+”融入物业管理中，对服务管理模式进行优化和完善，对人力资源进行压缩，提高管理效果。在对住宅小区项目进行管理的过程中，要对互联网技术进行充分利用，优化和完善管理服务模式，提高管理效率，严格掌控成本，促进物业服务企业的快速发展。
传统物业服务企业的经营性产品比较单一，只能满足很少一部分业主的需求，对于大部分业主来说，还是不够全面。因此，融入互联网技术的物业服务企业应该构建一个比较大的数据平台，根据业主的需求对经营性产品进行拓展。在对经营性产品进行拓展的过程中，应该切合业主或者是使用人的衣食住行等多方面，保证推出的产品能够得到业主的欢迎。同时企业工作人员还应该对客户的需求进行引导，从而将其逐渐转化为业主需求，然后将其拓展成为业务产品。建立一个大的数据服务平台，不但能够为业主提供更加便捷和舒适的服务，同时还能够为物业服务企业提供更大的利润。
以上数据参考前瞻产业研究院《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》。
为什么企业选择写字楼时，更多的选择在广州？
我们来看一组数据，2019年北、上、深、广、四大城市中写字楼的空置率为13.8%、19.4%、20%、5.4%，可以看出工资写字楼的需求非常旺盛，也说明大量总部企业正往广州迁移。广州的空置率低，市场稳定，置业更加有保障。
在上半年各大城市甲级写字楼报告中，分析北上广深四个城市的报告，可以总结出一季度京沪广深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，为－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是广州，下跌幅度只有0.6%。广州呈现较强的抗跌能力。广州作为一个商贸城市，写字楼的供求关系一直都要更紧张一些。相比其他的城市，广州需求大，供应少，空置压力也非常小更加受企业的青睐。
随着湾区城市群发展战略提速，广州目前需要一个能与深圳东莞等城市融合发展、承载产业区域，广州下一个发展的重心点----增城。增城发展的重心就在增城中轴线，借鉴珠江新城CBD设计经验打造增城CBD，在中轴上，北端以万达广场、增城广场为主的商业休闲重心，中间以碧桂园中心为主的商务中心，南端以区政府、少年宫为主的行政中心。中轴线上的碧桂园中心更是反应了一座城市的高端服务水平，四通八达，临近地铁口，未来发展可期。
我们来看一组数据，2019年北、上、深、广、四大城市中写字楼的空置率为13.8%、19.4%、20%、5.4%，可以看出工资写字楼的需求非常旺盛，也说明大量总部企业正往广州迁移。广州的空置率低，市场稳定，置业更加有保障。
在上半年各大城市甲级写字楼报告中，分析北上广深四个城市的报告，可以总结出一季度京沪广深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，为－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是广州，下跌幅度只有0.6%。广州呈现较强的抗跌能力。广州作为一个商贸城市，写字楼的供求关系一直都要更紧张一些。相比其他的城市，广州需求大，供应少，空置压力也非常小更加受企业的青睐。
随着湾区城市群发展战略提速，广州目前需要一个能与深圳东莞等城市融合发展、承载产业区域，广州下一个发展的重心点----增城。增城发展的重心就在增城中轴线，借鉴珠江新城CBD设计经验打造增城CBD，在中轴上，北端以万达广场、增城广场为主的商业休闲重心，中间以碧桂园中心为主的商务中心，南端以区政府、少年宫为主的行政中心。中轴线上的碧桂园中心更是反应了一座城市的高端服务水平，四通八达，临近地铁口，未来发展可期。
求一份房地产企业的行业分析报告
自己写很困难，因为一篇好的行业报告至少可以卖10万块钱。所以没人会给你的。还是自己找吧。
给你个参考：
2007 年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007 年，全国完成房地产开发投资25280 亿元，同比增长302%，比上年提高84 个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007 年，全国商品住宅竣工面积478 亿平方米，同比增长5%，比上年上升58 个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116 个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12 月全国空置商品住房6756 万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86 个百分点；三是部分城市12 月份房价环比开始下降。
2007 年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18 个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18 个百分点。
2007 年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。
2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。
好吧，给你一个目录，你可以参考一下：
《2007年房地产行业深度研究与投资前景分析报告》目录：
第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2
第一节 宏观经济环境及影响分析 2
一、国际经济环境对房地产业的影响 2
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2
（一）固定资产投资状况分析 2
（二）物价走势状况分析 3
四、人民币升值对房地产业的影响 4
（一）对房地产需求者影响 4
（二）对房地产供给者的影响 4
（三）对不同种类商品房价格的影响 5
第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6
一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6
二、2006年最新房地产行业政策分析 6
（一）2006年以来政策回顾 7
（二）重大政策影响分析 8
第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10
一、上游行业发展及影响 10
（一）建材价格进入上升通道 10
（二）钢铁行业对房地产影响分析 10
二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11
（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 11
（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12
（三）城市化进程促进商业地产 12
第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14
第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14
一、房地产开发景气总体走势 14
二、房地产企业景气指数水平变化 15
第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16
一、土地开发与土地购置 16
（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 16
（二）完成土地开发面积恢复上升 17
（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 18
二、商品房开发规模与结构 19
（一）商品房新开工面积 19
（二）商品房竣工面积 20
（三）商品房开发结构分析 21
第三节 全国房地产市场需求情况分析 25
一、商品房销售状况分析 25
二、商品房空置面积分类指数变化 28
第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29
一、房地产供需结构特征 29
二、房地产市场价格走势 30
（一）一级市场：土地价格增长稳定 30
（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 30
（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 31
第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32
第一节 房地产企业投融资状况 32
一、全国房地产开发投资及完成情况 32
二、分业态房地产开发投资及完成情况 32
第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34
一、房地产开发资金来源 34
二、各月资金来源情况分析 36
（一）国内贷款 36
（二）自筹资金 36
（三）其他资金 37
（四）利用外资 37
（五）全部资金本金 38
第三节 房地产金融资金来源特点分析 39
一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 39
二、债务融资为主，股权融资有待突破 40
三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 40
四、融资方式创新，融资渠道整合 41
第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42
一、上市公司再融资 42
二、房地产企业IPO 42
三、其他直接融资方式 42
第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44
第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44
一、各省市房地产行业资金来源情况 44
二、资金来源增速比较分析 45
第二节 房地产区域开发比较分析 46
一、土地购置和开发区域发展情况 46
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48
（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 48
（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 50
第三节 商品房销售区域情况 52
一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 52
二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53
第五章 房地产重点城市2006年发展分析 55
第一节 北京房地产市场分析 55
一、总体情况 55
二、开发及投资情况 55
（一）房地产开发投资完成情况 55
（二）房地产开发投资及资金来源 56
（三）土地购置与开发 56
三、供需情况 57
（一）供给情况 57
（二）需求情况 58
四、价格情况 58
第二节 上海房地产市场分析 60
一、总体情况 60
二、投资及开发情况 60
（一）开发投资完成情况 60
（二）开发企业资金来源 60
（三）土地购置与开发 61
三、供需情况 61
（一）供给情况 61
（二）需求情况 62
四、价格情况 62
第三节 深圳房地产分析 64
一、总体情况 64
二、投资及开发情况 64
（一）房地产开发投资持续扩大 64
（二）新开工建设规模出现缩减 64
三、供应分析 64
（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、销售情况 65
（一）销售面积大幅下降 65
（二）住宅价格剧烈上涨 65
（三）其他分类物业销售情况 65
第四节 成都房地产市场分析 67
一、总体情况 67
二、房产开发资金情况 67
（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 67
（二）开发企业自筹资金能力增强 67
（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 67
三、商品房供求总量 68
（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。 68
（二）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 68
（三）商品房市场供求关系得到根本缓解。 68
（四）成交情况 68
（五）供求增长情况 69
（六）个人购房情况 69
四、商品房价格走势 70
（一）房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 70
（二）宏观调控下房价上扬曲线明显走缓 70
五、二手房成交情况 70
第五节 武汉房地产市场分析 71
一、房地产开发投资 71
（一）经济发展状况 71
（二）投资开发情况 71
二、商品房供给情况 72
三、存量房市场情况 72
四、房地产销售情况及销售价格走势 73
第六章 2006年房地产行业企业运行综合比较分析 75
第一节 房地产优势企业评价 75
一、综合100强规模分析 75
（一）综合排名前100位企业规模状况 75
（二）积极扩张型企业分析 77
（三）房地产企业规模前十强 79
二、房地产优势企业盈利状况 80
（一）房地产百强企业盈利情况 80
（二）房地产企业盈利能力前十强 81
三、房地产优势企业成长及实力变化状况 81
（一）房地产企业成长性前十强 81
（二）房地产企业综合实力前十强 82
第二节 中国房地产百强企业发展趋势 83
一、行业准入提高带来新的发展机遇 83
二、融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化 83
三、土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现资源互补 83
四、百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险 83
（一）政策法规风险 83
（二）融资结构风险 83
（三）管理风险 83
第三节 上市企业年报分析与评价 84
一、获利能力比较 84
二、经营能力比较 84
三、偿债能力比较 85
四、发展能力比较 85
五、现金流分析 86
（一）全国性开发型房企大幅拿地扩张资金吃紧 86
（二）工业商业型房企现金流状况稳定 86
（三）区域型开发房企资金缺口不大 86
第七章 房地产行业典型企业分析 87
第一节 住宅业务突出类个案企业分析 87
一、深圳万科 87
（一）整体经营情况 87
（二）公司财务指标分析 87
（三）2007年发展展望 90
二、金地集团 91
（一）经营状况 91
（二）财务分析 92
（三）发展展望 94
第二节 商业用房写字楼类个案企业分析 96
一、金融街 96
（一）经营状况 96
（二）财务分析 97
（三）发展前景 99
二、陆家嘴 100
（一）经营情况 100
（二）财务分析 101
（三）企业发展前景及影响因素分析 104
第八章 07年房地产行业与企业发展趋势预测 106
第一节 07年房地产行业发展环境变化趋势预测 106
一、经济环境变化趋势预测 106
二、房地产市场主体的行为展望 106
（一）中央政府：稳定房地产市场 106
（二）地方政府：问责制下违规行为可能收敛 107
（三）开发商：强者大胆扩张，弱者无奈退出 107
（四）消费者：观望越来越浓 107
（五）投机者：资本实力决定投机能力 107
三、政策环境变化趋势预测 107
（一）宏观管理政策分析及预测 108
（二）土地政策分析及预测 108
（三）信贷政策分析及预测 109
第二节 07年房地产产品要素构成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材价格的展望 110
三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望 111
第三节 07年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测 112
一、住宅供需趋势预测 112
（一）高档住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商业用房供需趋势预测 113
三、写字楼供需趋势预测 114
（一）北京：集中放量、销售价格降租赁价格稳 114
（二）上海：供不应求、销售租赁价格齐涨 114
第四节 07年房地产行业企业竞争趋势分析 116
一、企业合作、产业战略联盟 116
二、品牌化经营是企业发展的必由之路 116
三、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 116
四、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 116
五、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 117
第九章 房地产行业风险分析 118
第一节 07年宏观经济波动风险评价 118
一、宏观经济波动性评价 118
二、07年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价 118
第二节 近年颁布重要政策风险评价 119
一、金融政策风险分析 119
二、土地政策风险 119
三、其他政策风险 120
（一）税收政策 120
（二）限外政策 120
第三节 07年上下游行业变化风险评价 122
一、06-07年土地供应风险评价 122
二、07年房地产金融信贷供给风险评价 122
三、07年建材供给能力及价格风险评价 123
四、07年购买能力风险评价 123
第四节 07年行业竞争风险评价 124
第五节 07年市场供需矛盾风险评价 125
第六节 07年贷款主体风险对房地产金融影响评价 126
一、开发商的信用风险和融资风险 126
二、住房贷款人还款能力、信用风险及房贷入市风险 127
第七节 07年行业风险综合评价 128
表目录
表1 2006年1-12月土地开发及土地购置情况 16
表2 2000-2006年土地开发购置情况 18
表3 2006年1-12月份商品房新开工竣工情况 19
表4 2006年累计各类物业销竣情况 29
表5 2006年每月各类物业竣工销售面积差 29
表6 2005-2006年土地交易价格指数 30
表7 2005-2006年房屋销售价格指数 30
表8 2005-2006年房屋租赁价格指数 31
表9 2006年全国房地产开发投资及完成情况 32
表10 2006年分业态房地产开发投资完成情况 33
表11 2006年房地产开发资金来源 34
表12 2006年开发资金来源及增长情况 35
表13 2006年每月开发资金来源具体情况 35
表14 2006年度各省市资金来源排序 44
表15 2006年各省市资金来源增速比较 45
表16 2006年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地购置及完成开发面积增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投资额 48
表19 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序 49
表20 2006年各省市商品房投资额增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积增速排序 51
表22 2006年各省市商品房销售面积及销售额排序 52
表23 2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53
表24 2006年北京市房地产开发及开发投资情况 55
表25 2006年北京市房地产投资、资金来源的排名情况 56
表26 2006年北京市土地购置与开发情况 56
表27 2006年北京市房地产需求情况 58
表28 2006年北京市销售价格指数走势 59
图目录
图1 1996-2006居民消费价格指数与固定资产价格指数 4
图2 2006年房地产开发综合景气指数及相关指标 14
图3 2002-2006年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数 15
图4 2003-2006年土地购置面积及同比增长情况 17
图5 2006年1-12月土地购置价格 17
图6 2003-2006年完成土地开发面积及同比增长情况 18
图7 2006年1-12月土地开发购置比 19
图8 2006年1-12月每月商品房累计新开工和施工情况 20
图9 1998-2006年商品房新开工施工及同比增长情况 20
图10 2006年1-12月商品房竣工及同比增长情况 21
图11 2006年商品住宅开发情况 22
图12 2006年1-12月办公楼开发情况 23
图13 2006年1-12月商业用房开发情况 23
图14 1997-2006年三类物业开发占比情况 24
图15 2004-2006年每月商品房销售面积及同比增长情况 25
图16 2004-2006年每月商品房销售额及同比增长 26
图17 2006年1-12月商品住宅销售及同比增长 26
图18 2006年1-12月办公楼销售及同比增长情况 27
图19 2006年1-12月商业营业用房销售及同比增长情况 27
图20 2006年各类资金来源占比情况 36
图21 2006年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况 36
图22 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况 37
图23 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况 37
图24 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况 38
图25 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况 38
图26 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况 39
图27 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况 40
图28 房地产百强企业2002-2006年资产状况变化图 75
图29 房地产百强企业2002-2006年完成房地产投资额及其增长率 76
图30 房地产百强企业2002-2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图 76
图31 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图 77
图32 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图 78
图33 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图 78
图34 2002-2006年积极扩张型企业负债状况变化图 79
图35 房地产百强企业2002-2006年销售额、房地产业务收入变化图 80
参考资料：
关于深圳写字楼行业报告和2021年深圳写字楼市场报告的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。
标签： 深圳写字楼行业报告