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二房东的写字楼活跃着二房东
深圳整层租赁，深圳甲级写字楼较高的准入门槛把许多希望通过进驻甲级写字楼提升自身形象，但又无力承租大面积办公楼的中小企业挡在门外。昨日，记者走访了福田、南山、罗湖写字楼区域，发现一些专门的商务办公服务公司提前租下几层写字楼，然后在分割成小单位转租出去，利用租金差价实现盈利。
多数写字楼里有“二房东”
一家从事金融行业的小企业遭遇了“成长的烦恼”，公司决策层想到京基100办公，但只能承租200平方米的面积，与“整层租赁”的要求相差甚远。
如雨后春笋成长起来的深圳中小企业所面临的“成长的烦恼”，在一些有实力的商务办公服务公司看来，就是一种商机。
这些活跃在深圳甲级写字楼市场的商务办公服务公司，被业界称为写字楼里的“二房东”。
“福田中心区每栋甲级写字楼都有这种商务办公服务公司，他们整体租下几层写字楼，然后根据客户需求，分割成十几平方米到几百平方米的面积，再转租出去。”中联地产商业部福田东区区域经理李长渭向记者介绍说，有的大公司手中持有的写字楼面积高达数万平方米。
来自香港的鼎辰投资一口气租下京基100大厦的20~26楼(其中22层为其他公司整租)共计6层，约2万平方米，然后再拆分成160~600平方米的小型办公室出租。这种包租生意还不错，从今年2月至今出租率已达六成；美百年投资整租的物业在福田中心区有金中环商务大厦、卓越时代广场、诺德金融中心等12栋写字楼；雷格斯商务服务公司则在福田中心区安联大厦、罗湖彭年广场和南山新时代广场整租了两层半写字楼。
中小企业喜欢“傍甲级”
“在甲级写字楼办公，非常有利于提升我们的企业形象，最重要的是利于公司的业务拓展。”一家刚刚在卓越世纪中心3号楼租下200平方米面积的企业负责人对记者说。
“这些中小企业的租赁需求多为200平方米左右，对甲级写字楼的相关配套要求较高。”深圳中原地产商铺部区域营业董事肖霄认为，之前，在罗湖乙级写字楼里，或福田、南山的厂房里，如八卦岭、车公庙等区域，就有进行包租再分割出租的情况。现在企业的租赁需求更加高端化，“傍甲级”现象越来越普遍。
鼎辰投资张婉绚表示，一些外企的办事处在深圳设点或一些企业的临时租赁场所都很喜欢寻找甲级写字楼物业。这些客户都是“出身名门”，虽然对办公面积要求较小，但对办公的环境要求颇高。
利润来自租金差价
记者了解到，一些包租公司在转租办公楼的同时，也提供甲级服务。 鼎辰投资在做京基100大厦的包租时，在每一层楼设置一个接待前台，统一为整层楼分租的各个公司服务，配备2-3名专门的秘书专门负责行政或其他后勤任务。此外，还设立楼层休闲区域、会议室、培训室，这些服务都是免费的。
“一些有实力的包租公司为了吸引客户，为承租企业提供一些免费配套服务，但是其仍有较为丰厚的利润空间。” 李长渭介绍说，包租企业和开发商达成战略合作意向，以较低的市场价格包租几年，并且这个价格在承租期内一直不变。而深圳甲级写字楼租金近几年涨幅较大，据中原地产统计，2009年深圳二手写字楼平均租金为95元/平方米，2012年4月的租金水平为142元/平方米，涨幅近50%，包租公司转租出去的租金每年随行就市上涨，期间的租金差价较为可观。
“包租”形成产业链
经过较长时期的发展，包租公司已经形成了一条完成的产业链。
一些中小型包租公司与地产中介公司建立了长期合作关系，为了降低空置率，包租公司都会在租约到期前，通知中介公司放出盘源，而中介公司则很乐意为这些固定长期客户提供快捷服务。此外，包租公司多会为接手的写字楼进行装修，与一些装修公司产生了固定合作关系。由此，形成了一条包租公司为中心，前有装修公司，后有地产中介的产业链条。
相对中小型包租公司粗线条的产业链，具有相当实力的大型商务办公服务公司延伸的产业链更长、更加精细化。
大型商务办公服务公司拥有自己的管理团队，通过一个商务服务平台，为承租企业提供外包服务有人力资源服务、商务、法律咨询和财务的外包等等。大型商务服务公司提供租赁服务的中小企业，有的数十家，有的数百家，这些中小企业一般都会通过商务服务公司的服务平台进行采购，不少“包租产业链”下游企业专门做商务服务公司的外包生意，收益也颇为客观。
二房东“偷面积”138平米，租客索赔面积差额租金不成，倒赔16万
听说常有二房东会“偷面积”，所谓 “偷面积” ，就是实际租给你的面积比合同上写的面积要少，却按合同约定的面积算租金。
下面这个案例，算不算“偷面积”？ 结果可能出乎你的意料。
2017年8月，前海公司向二房东泰山公司租赁了深圳一处写字楼，合同约定租赁面积578平米，产权人为为业主吴某，租金按每月每平米300余元计算，月租19万，租三年。
合同签订后，双方签署了《交房确认书》。
可是，才租一个月，前海公司向二房东发出告知函，告知公司因规模扩大，计划更换更大办公场所，请求解除租赁合同。
又过了一周，前海公司再次向二房东发函，称公司于实际使用租赁标的时，发现租赁标的实际建筑面积与租赁合同记载的578平方米相差138平方米，故请求退还租赁保证金5万元，并返还面积差额租金4万元。而二房东则要求赔偿居间费16万元。
二房东到底有没有“偷面积”，即二房东提供的租赁房屋面积是否小于约定面积，是否构成违约？
承租方认为， 面积有差异是事实，因为其经核对大厦原始规划图、房屋产权证书并进行 实地测量 后，发现实际租赁面积比合同约定面积少138平方米，误差率超过23%，其有权解除合同、退保证金、退租金差额。
二房东则认为， 承租方认为租赁面积少没有提供实质证据，双方在补充协议约定，甲乙双方都已知悉此租赁合同的全部内容并 认可租赁面积， 且前海公司也已签署了《交房确认书》，查看了房产证，对房屋进行了现场清点和查验。因此，足以认定前海公司对租赁房屋的建筑面积、租赁面积和交房标准进行过确认。
双方各执一词，似乎都有道理。
深圳中院基本支持了二房东的观点。
第一，承租方第一次发函解除时并没有提出面积不足的问题，可见承租方要求解除合同的 实质原因是因业务规模扩张计划更换更大的办公场所 ，而非 面积不足。
第二，承租方在协议中已 认可租赁面积 ，且未在举证期限内提出面积鉴定申请，其当庭申请鉴定不合法。
因而，最终法院判令，承租方无权要求返还押金和面积差额租金，并且赔偿二房东居间费16万元。
承租方 索要9万元不成，反倒赔16万元 ，可谓损失惨重。
——案号：（2018）粤03民终13472号
承租方以其它理由违约解除合同后，再以实际租赁面积少于合同约定面积为由，主张出租方违约并要求返还面积差额部分的租金，不予支持。
1､对于 出租方 ，应在合同中约定双方确认租赁面积，仅约定整体租金， 不约定单位租金 ，以免产生争议。
2､对于 承租方 ，如认为实际面积有误差，应及时 提出书面异议 ，再主张违约责任或解除租赁合同。
如何做二房东，做二房东赚钱么
二房东5万起家经验
我在南京最早一家托管公司工作两年多，学习经验和管理方式，去年下半年已经给开始给自己打工了
经验: 1找房子 2看位置 3评估装修成本 4付款方式个空置期 5分析出租人群 6盈利分析
1，找房子不能盲目的乱找，要了解附近市场价格，考察需求量大不大，需求量大了 自然价格就能租的高 需求量不大就完了 会赔钱
2.位置很重要，大家都知道。市中心人流量大消费观念高，商场边上。地铁交叉口 或者 附近有多栋商业楼（因为我们不是宾馆不靠临时客流量，所以不建议火车站 汽车站 机场等）
3装修考虑到成本开支和盈利情况 装修成本定位在5000到10000 每套房子。毛坯也分多种，有卫生间和厨房有地板有门窗的毛坯。也有纯毛坯。新房那种。纯毛坯装修两万五左右
4付款方式。正规托管公司都给房东季度付 没有押金，如果你刚开始做 最多给一个月押金。但是尽量季度付，半年付会导致发展不起来，年付就别提了直接拒绝重新找，空置期是必须要的，所有二房东或者托管公司都会问房东要空置期的。理由我要装修 我要寻找客户。我需要时间。建议租期三年45天 五年2个半月 纯毛坯翻倍5个月这个空置期时间在合同期内 第二次付房租时延迟。不能放在租期最后面。因为装修是前期花钱。必须回本。不然发展不起来
5人群分析。因为是合租 扰民可能性比较大。一定要避免 在合同里提出扰民全责按照违约处理，带婴儿 和宠物 尽量避免 租客这边付款最起码季度付或者半年付年付也行 有助于发展 尽量不要两个三个同性住在一间房子内，卫生肯定会差 而且会吵闹 最好一人一间。或者情侣一起
比如在市中心看到一套两室两厅一卫的房子。市场价3500。房东要也要3500 考虑楼层和陈本 最重要看能不能加隔房间出来，如果能加隔一间 基本赚不了多少钱。但是可以练手。蚊子小也有肉 看自己忙不忙了。如果能加隔两间。那就完美了。如果能加隔两间年差价估计在两万一套。陈本尽量都拿空置期抵掉，3500压一付三 13500 其他家具。家电。10000左右 一起23500以防万一有些地方没考虑到再准备10000留着用 30000多 自己要找地方住吧 租个小两房 压一付三 10000左右生活费5000一共五万，有人说难道你就只收一套房子吗，当然不是 这套房子没处理完你哪有时间去管其他事，这套房子装修完也出租掉。你就收了20000左右房租。如果是半年付就是40000多。你用这两万可以继续租房子 来回循环
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标签： 深圳写字楼二房东盈利
