本文目录一览：
- 1、2019年深圳GDP数据造假多报了，居然还把汕尾市部分GDP计入深圳市内?
- 2、深圳中心区写字楼的租金和售价如何？投资价值大不大？
- 3、深圳住房和写字楼租金对比
- 4、“新经济”浪潮引爆资产类投资：一线城市商办市场回暖 区域分化
2019年深圳GDP数据造假多报了，居然还把汕尾市部分GDP计入深圳市内?
半年深圳GDP是12133.92亿元，前三季度是18689.13亿元，所以2019第三季度是后者减前者，结果为6555.21亿元。
再用同样的方法算出深圳去年第三季度的GDP总量，2018年上半年深圳GDP为11009.38亿元，前三季度为17530.69亿元，因此2018年第三季度是6521.31亿元。
用今年第三季度的数据比上去年同期数据就可以得到名义增速，6555.21/ 6521.31 = 1.00519，即名义增速只有0.52%，这是很可怕的，毕竟通胀率也有大约3%，如果考虑物价变化，第三季度深圳经济很有可能已经进入了负增长状态。
如果不是统计数据在第三季度主动挤水分（如前几年东北的情况一样），那么这样的失速可以说是很严重了。
考虑到人民币过去一年对美元有显著贬值，若以当期汇率计算，去年深圳第三季度GDP总量为950.6亿美元，今年第三季度仅917亿美元，同比下降了3.5%，比香港还弱（降2.9%）。
二、外向型经济受冲击
深圳经济在今年突然失速，贸易摩擦是一个可能性很大的原因，因为深圳经济的外向型程度非常高，依赖外贸。根据海关数据，深圳在2018年实现进出口总值29983.74亿元，连续二十六年位列中国大陆各城市第一。
在深圳的外贸中，出口又明显强于进口，深圳2018年出口总额高达16270.19亿元，而贸易摩擦对出口的影响大于进口，这就使得更加依赖出口的深圳受到比其他城市更大的影响。新增关税也使得深圳当地的制造业企业又多了一个出走的理由：越南和印度可以避开美国的额外关税。
外向型经济的深圳在外部环境好的时候比中国其他地区会更具活力，但在环境不利时也会受到更大的冲击。
三、深圳没有那么强、广州没有那么弱
近几年“深圳超越广州”、“广州掉队一线”的声音非常大，但实际情况并非如此。今年前三季度，广州GDP比去年同期增加了1161亿元，增量大于深圳的1158亿元，深圳经济在反超广州后，领先优势被广州缩小了。
广州经济的外向型程度也很高，之所以能够比深圳更加稳定，在于广州有着非常不错的消费市场，2018年广州社会消费品零售总额达到9256.2亿元，比深圳的6168.8亿多出50%，实际上，深圳的消费规模不仅低于北上广，甚至还不如重庆、武汉和成都。
我们也可以从写字楼行情考察经济状况，根据第一太平戴维斯的数据，深圳的甲级写字楼在2019年上半年的空置率接近20%，而广州不到5%，香港的空置率最低，只有3%。深圳写字楼市场的寒冬，主要是由互联网金融的退潮以及新增商办供给太多导致的。
大湾区各城市甲级写字楼存量及空置率
广州的优势还在于广阔的腹地和相对较低的生活生产成本，白云、花都、从化、增城、萝岗、番禺这些区加起来比深圳要大得多，但房租却不贵。广州和深圳之间的合作空间大于竞争空间，未来大湾区的发展也将是一体化的，一荣俱荣，这个情况实际上正在发生：2019年第三季度不仅香港和深圳经济不好看，广州经济的名义增速也不好看。
四、制造业是深圳的基本盘
深圳算得上是这几年来一线城市中的网红城市，从2015年率先启动暴涨的房价，到粤港澳大湾区的核心城市之一，甚至有人表示香港和广州未来都会是“临深城市”，就连知名经济学者张五常也高喊：深圳将成为整个地球的经济中心。
张五常语出惊人
深圳真的有这么厉害吗？当然没有。
深圳高大上的金融和IT产业一直被视为这座城市竞争力的代表，但遗憾的是，这两个看似是支柱的行业基础并不稳固，金融行业在互联网金融接连爆雷的背景下使得当地写字楼租金大跌，IT行业在互联网寒冬下的免疫力也相当有限。目前，制造业仍然是深圳经济的基本盘，贡献了深圳最多的就业。
根据《深圳统计年鉴2018》提供的数据，在2017年末，深圳共有943.29万人就业，其中信息传输、软件和信息技术服务业的从业者为41.62万人，金融业11.48万人，两者之和为53.1万人，占深圳市总就业比重只有5.6%、
那么制造业是多少呢？377.49万，占深圳市总就业比例超过40%。 换句话说，那些不起眼的厂工厂妹们才是深圳就业的主流人群。
《深圳统计年鉴2018》第62页
占据深圳超四成就业量的制造业职工收入大概是多少呢？下面是一张深圳常见的招工广告牌，我们可以大概了解一下他们的收入情况，底薪大约只有2000多元，大都包吃包住，在底薪的基础上加上绩效奖、全勤奖、夜班补助、周末加班等，月收入上5000算非常不错的水平。
深圳普通制造业工人的收入水平
这与深圳市人力资源和社会保障局发布的《2018年深圳市人力资源市场工资指导价位》提供的信息相符合，该文件的第6页，写明了2018年深圳居民月薪的中位数是5069元/月。由于40%的制造业就业占比已经接近全市半数就业人口，那么5000出头的中位数数据是可信的。
深圳地铁二号线被称为“富人线”，因为它经过福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口等豪宅区，很多人对深圳的印象只有富人线周边的辉煌，但没有考察城中村的面貌和关外工厂的变化，富人线周边的摩天大楼和豪宅代表的只是深圳的很小一部分，城中村和厂房才是深圳的基础，真实的深圳，是两个世界的融合。我们更应该对张五常说，在深圳成为“地球的经济中心”之前，还是让所有在深圳工作的人都过得更好一些吧。
深圳南山区不仅有起薪2000多的工厂，也有创下27万/平米单价的豪宅（恒裕滨城二期）
目前深圳的制造业仍然强大，深圳在2018年的工业增加值保持在全国第一的位置，但近年来出现了一些不好的苗头，越来越高的房价将制造业甚至是高新产业挤出了深圳。
以华为为例，华为自2018年起，将大量员工从位于深圳龙岗的总部搬迁至东莞松山湖，因为东莞拥有更大更低成本的土地以及更好的工作环境，如今华为已有上万员工在松山湖工作，其中包括3000多名研发人员，另一方面，华为还以底价从政府部门获得了东莞3万套员工住房，保障了员工安居乐业。
华为松山湖欧洲小镇
华为的实力已经够强了吧，连华为在高成本面前都不得不低头，我们就能推测其他公司的压力有多大了。
松山湖园区2018年经济数据显示，2017年至2018年，松山湖园区GDP从380亿元增长至630亿元，如此惊人的数据背后，是东莞摘了深圳的桃。这不是因为东莞本领大，而是深圳拱手相让，深圳的高房价高成本成了东莞崛起的最大动力。
五、经济失速的另一面：房价还在创新高
说到深圳，房价便是一个绕不开的话题。论炒房精神，深圳自称第二，没有别的城市敢说自己是第一，深圳的居民杠杆率也远超其他三个一线城市。
一线城市房价自2017年3月以来有了显著分化，北京和上海在2017年3月见顶之后不断调整，目前整体房价已经比当时低了15%甚至更多，两地现在的楼市仍然非常冷淡，调整没有结束的迹象。
广州由于涨得比较晚，因此到2018年中时房价才见顶下跌，目前也比高点下跌了约10%。
而深圳的房价非常强势，在2015-2016年短期翻倍后，整体房价仍在创出新高，甚至有一些片区相比2017年初整体上涨了50%以上。
2017年以来，深圳房价走势显著强于上海房价（数据来源为中原研究中心）
近年来由于深圳户籍政策宽松，大量内地投机者纷纷通过落户跑到深圳炒房。
目前，深圳接受普高大专以上直接入户，只需去一次户政中心现场办理，其余网上秒批，整个流程下来大约半个月就能入户深圳，本科以上还有1.5万到3万的补贴。没有学历的人可以靠积分入户，积分又可以通过社保年限或指定的技术证书搞定。深圳的入户手续非常简单便捷，可以说是全国独一无二的。原本出于好意的抢人政策，被炒房者利用了起来，或许，抢人的目的本来就是希望多一些人去买房？
我们常说香港的高房价导致香港产业空心化，实际上，深圳房价上涨对于产业的危害会比香港严重得多。毕竟香港是全球数一数二的自由港、国际化程度远超深圳、金融开放程度极高、拥有可以与纽交所并驾齐驱的港交所、也拥有独立关税区地位，今天香港在金融服务、国际贸易、航运等方面的强大程度是真的可以不要制造业的，在产业空心化议题上，香港空得起，深圳空不起。
和香港比起来，深圳仍然是一个“屌丝城市”，深圳的中位数收入只有香港的三分之一，深圳有超过40%的就业来自于制造业，而高房价正在挤压制造业的空间。
六、深圳需要学习过去的自己
蛇口的开山炮被誉为中国改革开放的第一声春雷，1979年初的蛇口，还是一片荒芜的海边滩涂，但仅仅4个月时间，这里就完成了蛇口开放的一期基础工程的勘探设计工作。
深圳最初的定位并不高，一开始是出口特区，后来正式成为经济特区。深圳的开放吸引了大量外商投资，内地劳动力也纷纷赴深圳创业打工，深圳常住人口从1979年的31万增长到1990年的167万。那时的深圳没有高大上的定位，到深圳投资创业的开荒者也没有寄希望于囤积一块土地坐等发财。
当时深圳最流行的两句话是“时间就是金钱，效率就是生命”以及”空谈误国，实干兴邦“，深圳的崛起源于实干，而非投机。
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深圳中心区写字楼的租金和售价如何？投资价值大不大？
中心区是市政府规划的CBD商业办公区，该区域结合了商业办公、休闲购物、交通换乘的高档商业区，市政府投资了6个亿投资兴建一大批便民设施和配套，具有很高的投资价值。目前由于中心区写字楼供应量大幅度增加，导致现在供远远大于求，加上全球的金融风暴的影响，很多企业都在缩减成本，使得现在中心区写字楼的市场租金有了很大幅度的下调，现在正是大型企业进驻的好时机，可以大大节约企业成本，签长期合同，到以后经济好转及整个CBD中心区配套成熟后，你还可以不用花费高成本来租赁写字楼。 投资方面：房产投资其实可分为长线和短线。我先分析下长线：整个中心区是深圳市未来的商务中心，我们可以看看与深圳毗邻的香港的CBD中心区－－－中环目前的市场租金已经达到900元／平方米，而与之一河之阁9的深圳的市场租金才100元左右，因此租金的升值空间巨大。最重要的一点就是，现在很多大城市的甲A级写字楼都是单一业主的形式，它们都是统一租赁，不出售。中心目前已经没有什么商业用地，因此小型开发商是无法在此核心区域拿到地块建楼，而大发展商由于有雄厚的资金流，其会考虑到其开发楼宇的质数，因此他们会统一招租，如现在的嘉里建设广场、免税大厦等，都是单一业主的形式，而未来的卓越商业广场也是只租不卖的，因此在整个中心区能出售的物业将少之又少，楼宇产权的拥有将变的更加难得。 短线投资：目前中心的售价已经基本上回落到06年初的水平，基本上已经见底了，而又因其有很好的租金回报，因此现时购入是很好的抄底的机遇，预计到年底，整体经济的恢复，写字楼市场将有很大幅度的攀升，到那时很多业主都会反价，很难以更低的价位买到写字楼了，因此商业投资正是时候了。 以上是我的一些观点，希望对你有帮助，如需了解更多详细的信息可给我电话 13728630530 美联物业张先生
深圳住房和写字楼租金对比
住房租金不断上升，写字楼却下快
无论是写字楼还是购物中心，租金都在下降。
与住宅市场火热相比，深圳的写字楼和购物中心运营状况却并不乐观，空置率都在呈持续上升态势。
多家机构数据显示，深圳写字楼空置率已达到25%以上，为历史最高水平。优质购物中心的空置率已上升至6.6%。
空置率上升后租金也是“跌跌”不休。深圳写字楼市场租金已经连续七个季度下跌，购物中心的最优层平均租金较去年相比已下滑近10%。
过量供应将成为深圳写字楼市场今后的一大隐忧。
“新经济”浪潮引爆资产类投资：一线城市商办市场回暖 区域分化
“新经济”和另类投资，正在推动国内一线城市商办地产市场的回暖与升温。
一线城市商办市场经历调整期后，2021年开始出现拐点，并有持续升温的态势。2021年，中国商业地产交易总额达人民币2253亿元，其中物流和生命科学项目在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。最近的案例是，一直以来专注于商业地产投资的凯德集团，在2021年年底以17亿元收购物流地产资产包。
凯德投资（中国）首席执行官潘子翔透露，凯德布局新经济产业，是为了持续扩大管理资产规模。
一线城市商办市场的强势回暖，得益于多元化的租户类型，有效降低了空置率，并在有大量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为明显。
回暖的同时，市场分化也显而易见。虽然办公楼资产继续主导一线城市市场的交易量，但非核心区大量的新增供应也促成了投资的分化。
总体而言，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总交易量约占全国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场需求以及投资者对稳定收益率的偏好，上海将继续受到投资市场的青睐。展望2022年，投资机构将更加细分化，对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。
回暖
一线城市商办市场的回暖有多重因素。
首先，供需两旺。除了供应量大增，一线城市在过去一年的吸纳量也创下新高。比如，北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区空置率均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空置率同比下降0.8个百分点。
一个事实是，一线城市在疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，北京TMT和行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。
在投资市场，北京全年成交总额超过600亿元，市场活跃度和流动性持续提升，第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。
仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指出，2021 年下半年，上海商办市场的投资者对于另类投资项目的关注度提升。比如上海的张江板块在过去一年中，凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应，共有六个资产交易。买家主要来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。
其次，在发展数字经济的时代背景下，高新技术头部企业的扩张需求成为办公楼市场去化的主要动力之一。在深圳，大宗交易市场成交总额突破两百亿元，主要买家为科技企业主，主导带动资产型交易。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业，其次是金融板块。
纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。
最后，是境外资本活跃度的反弹。2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较去年有了明显提升，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。知名案例还包括博枫（Brookfield）收购悦荟万科广场。
仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示，后疫情时代，北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。
值得关注的是，房企融资渐趋迫切的当下，更多优质投资机会将释放到市场，给资本提供了更多收并购的机会。
世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏指出，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。从需求端来看，一方面，投资者一直在积极关注深圳写字楼市场以寻求价格合适的项目；另一方面得益于多重政策利好、链接国内外市场的城市发展平台以及良好的科技产业生态链，深圳不断吸引着大量的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。
正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚所指，投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入，并对项目运营方的资管能力提出更高要求。
此外，公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道，有望在2022年得到更多投资者的关注。
分化
同样都是增量的市场供应，一线城市的新增供应水平、市场空置率、租金水平却出现了明显分化。
新增供应方面，与其他三个城市的增长趋势不一样的是，广州2022年虽有约74万平方米的优质写字楼投入市场，但较2021年减少21%。
空置率方面，仲量联行数据显示，北京以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。而广州空置水平被推升至五年以来的新高。年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分比。
租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势，恢复至去年同期水平，分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。但部分区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。
在上海，业主对市场信心增强，进而推动租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%，同比增长1.7%。全年活跃的租赁需求推动浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%，而浦东中央商务区租金全年保持平稳，非中央商务区市场租金同比增长6.4% 。前滩等板块租金表现尤为抢眼。
但在2021年四季度，广州商办写字楼租金环比下降0.7%，同比下跌1.2%。不过，平均租金在第四季度开始止跌回稳。
值得一提的是，由于ESG被广泛关注，租户对绿色楼宇的需求攀升。2020年,57%的受访企业倾向选择绿色楼宇。到了2021年，该占比上升至93%，而有 17% 的受访企业认为是否是绿色楼宇将直接影响租赁决策。
世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线城市，LEED 认证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3 个百分点，而非LEED认证的楼宇则下降了1个百分点。世邦魏理仕认为，随着更多租户推行ESG 计划，绿色楼宇的吸引力将进一步提升。以上海为例，绿色认证写字楼的租金比没有认证的高出20%。
2022年一线城市市场将持续放量。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人张冀苏认为，短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在“十四五”规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。
在整体市场的波动性和不确定性下，一线城市的办公物业持续成为投资者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投资型买家为主，广州、深圳则以自用型买家为主。
综合戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构的观点来看，短期内，金融服务业、科技、生命医学等仍将是市场需求的主要驱动力。展望2022年，一线城市甲级办公楼市场将继续受益于金融、科技、专业服务、零售等行业活跃的表现。尤其在上海，生命科学行业以及不断升级的制造贸易类企业或将成为新的需求增长点。
先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增长，但预测未来大量供应将制约租金增速，甚至带出下行压力。
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标签： 深圳甲级写字楼租金下降