本文目录一览：
- 1、存量时代，怎么让写字楼、产业园实现空间价值增长？
- 2、“商改住”调整再出江湖，深圳多措并举保住宅供应
- 3、深圳大还是广州大？
- 4、哪些城市最有前途
- 5、写字楼总存量是指未出租的货量吗，还是指市场上现有所有可租面积？
- 6、中国未来房地产最保值及最佳投资城市是哪些
存量时代，怎么让写字楼、产业园实现空间价值增长？
这方面可以看产业运营商深圳厚德联行是怎么做的。比如说规划写字楼/园区定位，针对性招商，定制办公环境，提供优质的运营服务等等，通过运营效率最大化、租户结构最优化、租户服务标准化、资产安全可视化、日常管理透明化、租户质量标准化，从而实现业主增加收入、租户降低办公成本、楼宇资产增值的效果。还有不明白的话你也可以统一去知道下。
“商改住”调整再出江湖，深圳多措并举保住宅供应
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
在第四轮集中供地开启之前，深圳将多宗地块进行了规划调整。
根据《深圳特区报》，近日，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等片区。
以此，深圳将进一步优化供地空间布局，促进城市功能中心职住平衡与产城融合，多渠道保障住房供给，完善片区公共服务配套设施。
近年来，深圳多措并举保障住宅供应，“商改住”是重要途径之一。今年5月，深圳坪山、宝安也曾经将多宗商业用地调整为居住用地。
“十四五”期间，深圳将建设筹集住房89万套（间），其中公共住房54万套（间），在“十三五”期间保持供应放量的基础上，再度大幅提升。受此推动，深圳房地产市场也保持平稳健康发展。
再度“商改住”
深圳本次涉及“商改住”的地块，有不少区位和配套等均十分优质的地块。
例如，深圳国际会展城KF02-11地块，原规划用地性质为商业用地。调整后，这宗地块分为两宗，包括一宗容积率为4.6、用地面积为1.11万平方米的二类居住用地，配建社区体育活动场地、便民服务站等；以及一宗容积率为4.3、用地面积为1.4万平方米的二类居住用地，配建幼儿园、文化活动室。
光明、龙华等区域也有类似的规划调整。
其中，光明中心地区法定图则02-49地块，原规划用地性质为商业用地，根据深圳市委市政府关于加大居住用地供应的决策部署，为加快推进招拍挂出让工作，调整后，这宗地块调整为二类居住用地，配建设施新增1处公共服务用房、1处社区儿童游戏场地。
以此来看，在深圳本次“商改住”的规划调整中，除了增加居住用地供应以外，为了节约集约利用土地，还增加了不少公共配套与设施的配建，以此优化和完善片区公共服务能力。
实际上，提升片区公共服务能力是“商改住”的考量之一，另外为了兼顾职住平衡，交通设施周边的居住用地供应也在提速。
根据《深圳特区报》，深圳本次还集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度。
其中，龙岗区大运枢纽站及其周边地区法定图则02标准控制单元，原主导功能为居住、科研设施，总容积109.0万平方米，其中存量建设用地增量7.5万平方米。调整后，02单元主导功能调整为居住、工业，总容积调整为145.96万平方米，其中存量建设用地增量调整为44.46万平方米。
而深圳中心区福田在深圳市城市规划委员会授权、深圳市规划和自然资源局福田管理局审批后，也新增了3处居住用地，其中一宗位于景田、其余两宗位于梅林，这三宗用地全部用于公共住房建设。
多举措保供应
近年来，在住宅用地的供应之上，深圳频繁发力。
2021年7月，深圳市规划和自然资源局起草《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），其中明确对于原批准用途为居住的土地整备留用地，可提高开发强度，超批复规模部分可用于建设可售的公共住房；对于原批准用途为商业的土地整备留用地，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。
这是深圳首次明确允许商业用地调整为居住用地。深圳允许调规的背景是，深圳商业用地有一定过剩。
根据第一太平戴维斯2022年10月19日发布数据，2022年第三季度，深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964.0万平方米。
第一太平戴维斯预计，2022年第四季度深圳还将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应；“鉴于新增供应可观，市场去化仍将承压，全市空置率预计继续上升。”
此种背景下，将商业用地调整为居住用地，既能够改善商业用地过剩的问题，也能够起到职住平衡的目的。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，将商业性质的土地变更为居住用地是深圳二次房改的保障措施之一，其要达到两个目的，一是要将居住用地的规模占到30%左右，二是要将公共住房的占比要提到60%，“商改住”举措对解决这些问题也有帮助。
实际上，在本次居住用地调规之前，深圳已经有多次类似的行动。
今年5月17日，深圳市规划和自然资源局对坪山、宝安的多个区域土地进行规划调整，其中宝中3宗商业办公用地被调整为1宗二类居住用地以及1宗商住混合用地；坪山竹坑的一宗混合商住用地，则被调整为纯二类居住用地。
在多重举措的保证下，深圳居住用地供应持续放量。
根据深圳市规划和自然资源局于10月10日公布的存量住宅用地信息，深圳市存量住宅用地项目总数612个，存量用地总面积1159.98公顷，其中未动工土地面积334.11公顷、已动工土地面积825.87公顷。已动工土地面积中未销售土地面积329.51公顷。
深圳大还是广州大？
在土地面积上，广州大于深圳。
深圳：
管辖的城市总面积1996.85平方公里，下辖8个行政区（罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区 、 坪山区）和2个新区（光明新区、大鹏新区）。下辖57个街道办事处、790个居民委员会。
广州：
管辖的城市总面积7434.4平方公里，市本级统筹区即越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙，简称“老七区”。东山、芳村、萝岗原为老七区之一，后因合并而撤销，南沙为新的老七区组成部分。老四区原指越秀区、东山区、海珠区、荔湾区，但是区域调整之后，就采用老三区（老城区），指越秀、荔湾、海珠；新四区为番禺区、花都区、从化区、增城区。
深圳：
简称“深”，别称鹏城，中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市。地处广东南部，珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤。
是国务院定位的全国性经济中心和国际化城市，与北京、上海、广州并称“北上广深”。全市下辖罗湖区、龙岗区、龙华区、福田区、宝安区、南山区、盐田区、坪山区8个行政区。
是中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，已发展为有一定影响力的国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”，同时享有“设计之都”、“钢琴之城”、“创客之城”等美誉。深圳市域边界设有中国最多的出入境口岸。深圳也是重要的边境口岸城市，皇岗口岸实施24小时通关。
是热门的旅游城市，每年接待的海内外游客人数居国内前列，深圳市内著名的景点有：甘坑客家小镇 、世界之窗、东部华侨城、锦绣中华、欢乐谷、鹤湖新居、大鹏所城、中英街、大梅沙、杨梅坑、西冲、深圳湾公园、深圳鹿嘴山庄度假村等 。
是全国房屋租赁业统计调查唯一试点城市，探索将房屋租赁业增加值等新兴经济业态纳入GDP核算的有效途径。2016年，深圳纳入GDP核算的新业态经济增加值为1565.53亿元，占GDP的8.0%。其中，房屋租赁业增加值1037.39亿元。深圳也是国家“研发支出计入GDP”唯一试点城市，就研发支出作为固定资本形式计入GDP核算进行试算。
广州：
是广东省省会、国家中心城市、超大城市、南部战区司令部驻地。是国务院定位的国际大都市、国际商贸中心、国际综合交通枢纽、国家综合性门户城市、国家历史文化名城。从秦朝开始，广州一直是华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心。广州从3世纪30年代起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时期成为中国第一大港，明清两代成为中国唯一的对外贸易大港。
是被全球最权威的世界城市研究机构GaWC评为的世界一线城市 。广州总部经济发展能力、甲级写字楼总存量均居全国前三。在广州投资的外资企业达3万家；世界500强企业达297家，其中120家把总部或地区总部设在广州。广州互联网企业超过3000家，诞生了微信、唯品会、YY语音、酷狗音乐、网易、UC浏览器等，网络游戏产业营收占全国近三成。广州硬科技发展指数居全国前三；2016年，高新技术企业增量居全国第二，仅次于北京。
广州社会消费品零售总额、住户存款总额（居民储蓄存款）、人均住户存款均居全国前三；人均消费额居全国第一；人均可支配收入居全省第一。联合国报告指出广州人类发展指数居中国第一。广州城区常住人口数量居全国第三，2016年人口增量居全国第一，吸纳高校毕业生全省最多。
广州拥有82所高校，在校大学生总数达113.96万人，数量居全国第一；广州集结了全省97%的国家重点学科、70%的科技人员和95%的博士；各级重点实验室数量均居全省第一；科技创新获国家、省科技奖励占全省过半；并建成华南规模最大的科技企业孵化器集群。
哪些城市最有前途
首先声明，一线城市除外，资源最聚集的城市，没什么好比的。有希望的城市必须具备以下一些特点：
一是三条以上高铁通过，成为轨道交通时代的节点城市。
二是近十年来人口大幅流入或者起码在回流。
三是当地教育资源给经济发展提供了强有力的后盾。
四是人均本外币存款较高，可以支撑当地的消费与建设。
五是GDP增长较快。
在排名中，会综合考虑城市所在的区域，经济教育文化的存在感，以及已经显示出的未来引擎。
1、南京
根据新的到2030年的八纵八横高铁规划图，有四条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川，从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是郑州、武汉，其次是济南、长沙等地，四小时左右到北京、上海、广州等中心城市。
▲中国高速铁路网中长期（2030年）规划示意图
一度位居江苏省内GDP第三的南京，2014年超过无锡，目前对于苏州的追赶态势已经形成，加上省内资源集聚，影响力辐射到安徽东部地区，未来必然成为江苏省内最主要的城市。
在35个城市人口流入排名中，南京常住人口从2009年到2014年流入50万人口，低于苏州的123万，但南京的教育资源远好于苏州，高校53所，比杭州高得多，南京发展有强大的高等教育作支撑。
2015年南京GDP9720.77亿元，人均本外币存款32.14万元，在长三角的三个省会城市中，略低于杭州，远远高于合肥，超过将近一倍，但增速超过杭州。
关键是南京文化底蕴丰富，教育资源得天独厚，几乎可以跟上海等地媲美。加上安徽等地人力与人才资源东移的倾向，对于南京发展是个不小的推动。
2、苏州
苏州并没有那么多高铁线通过，但苏州几乎是最受惠于外向型经济的城市。从新加坡工业园区，到目前兴盛的工业园区和新区，苏州几乎被打造成了东亚发达国家的某个新城。
可贵的是，苏州几乎完整地保存了原有的古城，几乎是我在国内惟一看到的一座保存完好的古城，留下了丰富的资源，我们不得不为当时决策者超前的眼光赞叹。
▲苏州
苏州从2009年到2014年流入了123万人口，在35个城市中排名第12位，从2005年到2015年，GDP增长了257％，在33个城市中排名第17位。
随着外贸的下行与制造业的衰落，苏州遭受打击，外资撤离或者僵化，导致苏州企业逐渐下行，而苏州的制造业采购经理人指数也一蹶不振。
这两年，成立于1993年的国际包装、造纸行业巨头芬兰斯道拉恩索集团旗下的苏州紫兴纸业企业，关门了。
2015年12月，在苏州扎根16年，曾经无比辉煌的诺基亚苏州工厂关闭。
2015年10月，总部位于苏州张家港的国内民营玻璃巨头华尔润被爆停产清算。
2015年7月，韩国三星电子的代工企业、位于苏州吴江的普光电子倒闭。
2014年11月，苹果供应商苏州联建宣布倒闭，公司最辉煌的时候，员工多达两万余人。
2014年11月，位于苏州胥口镇的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技陷入停产。闳晖科技最辉煌的时候，员工多达上万人。
苏州的GDP低于深圳，但苏州的投资远高于深圳，而消费远远不如深圳。这是苏州之痛，当地的经济结构与创新能力不如深圳，必须经历一次凤凰涅槃。目前房价上涨，只是货币现象。
瘦死的骆驼比马大。根据最新的数据，截至6月末，苏州全市金融机构本外币各项存款余额为27504亿元，同比增长9.35%。苏州最新常住人口为1061万左右，人均约25.92万，低于南京。而苏州最新流入的人口在大幅下降。
苏州可列入未来将发生巨大蜕变的城市，在长三角城市群中的地位不会下降。
3、武汉
武汉是高铁节点城市，与郑州争夺航空枢纽，与郑州不同的是，这是一个传统意义上重要的港口城市。
在2009年到2014年间，常住人口流入123万，与苏州相同，不同的是，直到现在，武汉人口还在大幅流入。这是由不同的发展阶段造成的，总体而言，一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降，人口在回流到中部地区。
2015年，武汉的人均本外币存款这18.28万元，略高于天津。GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位，高达387％，仅次于长沙、重庆，这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。
重要的是，武汉的高校家数86所，在国内都首屈一指，如果把这个教育资源给深圳，深圳就飞了。在武汉经济下行时，两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。
▲武汉
毫无疑问，这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量，继续发展下去。
4、杭州
在浙江省内，没有可以与杭州竞争的城市，而浙江又是新时期市场经济的发祥地，在杭州西湖周边风景胜地，除了各种疗养所、政府军队学校等机构，基本上都是操着浙江各地口音的“老板”们。
而在杭州城区，则可以听到各地口音，在一财公布的截止到2014年的35个城市排名中，杭州排名第15位，实际当地人感觉会更多，因为西湖边上已成交通要通，堵车与北京有的一拼。这座城市从围绕西湖，改为围绕钱塘江。
由于企业主多，杭州的财富沉淀很深。在长三角除上海以外的重要城市中，杭州的GDP总量最高、居民本外币存款最多。2015年GDP总量达到10053.58亿元，人均本外币存款为33.12万元，都略高于南京。如果算是单独的国家的话，已经可以列入发达国家行列了。近两年南京、合肥房价狂涨，但杭州并没有怎么涨，是因为杭州房价已经涨到不耐烦了，早就跻身房价的1.5线城市了。
▲杭州
在转型的过程中，杭州钢铁厂出问题，对杭州影响并不大，不像鞍山钢铁厂，因为此地经济增量，足以消化转型阵痛。
这座旅游城市已经成为人口多到吱嘎作响的经济重镇，有着不小的野心，绝不愿意成为上海的附庸。现在电商重镇除了深圳，就是杭州，在我参观过的创意产业园中，杭州相当活跃。现在各个地方普遍铺开金融小镇、特色小镇，成为杭州的有益补充，连乌镇都成为一个房价挺高、杂揉水乡与现代色彩的特色IP了。
杭州也有问题，市内交通规划并不通畅，高等教育也落后于南京、合肥等城市。杭州仅有39所高校，远低于合肥的60所与南京的39所，在校大学生人数与研究生人数也远远不及合肥、南京，这对于杭州来说是个隐患。当然，杭州可以通过环境与财富吸引其他地方的人才入驻，这是现在正在做的事。
5、合肥
合肥最近半年以房价增速居全国第一而威震四方，这是补涨，在长三角地区的省会城市中，现在轮到合肥了。并且，合肥的土地政策等非常明智的。
合肥发展较快，2005年GDP为853亿元，2015年为5660.3亿元，十年增长6.63倍。2016年2016年上半年，安徽省生产总值11028.5亿元，比去年同期增长8.6%，合肥2575.5亿元，按可比价增长9.4％。关键是服务业在提升，服务业对GDP的贡献超过工业，说明这个城市进入有活力的细分发展时代，而不是几家央企“企业办社会”包打天下，办死了社会。
▲合肥
在长三角省会城市中，合肥是发展较为落后的一座城市，底子不厚。本外币存款在长三角省会城市中排名最低，并且是低一半以上。以2015年的数据看，本外币存款总量11193.71亿元，人均本外币存款是14.37万元，跟南京、杭州人均33万元没法比。
从2009年到2014年，合肥人口流入在全国35个城市中排名倒数第七，五年流入34万人，说明合肥对全国人民的吸引力还比较弱，存在感主要是在省内，现在逐渐向长三角渗透。
但合肥有一项优势，在长三角省会城市中，合肥的高校数量是最多的，比南京多7所，比杭州多21所！合肥得到了排名靠前的中科大，这才有了科大讯飞等公司，合肥经济腾飞时人才储备较优厚。
虽然合肥的经济增长、人口增长不如天津等城市，但从存地感和经济腹地来看，还是把合肥列入了看多城市序列。
6、郑州
我对郑州的偏爱已声明远播，这不是一种文化上的爱，而是基于大势形成的客观判断，形势比人强。毫无疑问，郑州已经成为中原最受人关注的城市。
▲郑州
郑州跟武汉一样，是高速轨道交通上的城市，有七条以上高铁经过，郑州是最受益于铁路发展的城市，孙中山先生的铁路梦想，今天在郑州这座城市身上得到了体现。除此之外，郑州与武汉争夺的航空枢纽地位，围绕临空新城的布局，有可能再次上演郑东新区发展的辉煌史。
以往河南的人口结构不合理，儿童多、老年人多，到了青壮年时期，散落到其他城市群打工去了，这是一个向外输出人口红利的地区。但近些年，人口流动有了变化，青壮年人口占比上升。
根据35个城市的人口流入数据，从2009年到2014年，郑州流入人口排名高居第6位，起码是河南省内最具有吸引力的城市。
得益于产业转型与制造业西迁，郑州工业发展引人关注。根据《经济学人》信息部（EUI）去年8月发布的信息，郑州这个人口高密度地区的产品出口年度复合增长率已经达到53%，在EUI指数中排列第二。2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了44.3倍。郑州高校数量56所，不如南京、武汉，但高于天津，大学生在校人数高于成都，低于武汉。换句话说，郑州拥有人口与人才两方面的优势。
郑州的劣势也很明显，市场经济发展滞后，使得规范的市场经济发展还需要很长的时间，无论是乞讨、假文物、金融规范化等方面，名声并不算太好。从文化上来说，中原地带的商业文明在近代已经较为落后，现在需要有奋起直追的过程。虽然有一定的教育资源优势，但未受过专业训练的劳动力更为庞大，需要十年以上的培训过程，才能形成训练有素的劳动力群体。
7、成都
四川省内，现在没有、将来也没有可以与成都竞争的城市，以前可以竞争的重庆已经被划出四川，成为独立的行政区。
成都是个适合人居的城市，其小麻将与酒吧之风相得益彰，并不奇怪，每年的超男超女比赛有那么多人来自四川。
▲成都
似乎与东部沿海地区的创新无缘，但成都有个行业与吃喝玩乐密切相关，那就是游戏。据成都高新区相关负责人介绍，截至2015年底，成都高新区已聚集游戏企业400余家，全年实现销售收入82.4亿，同比增幅35.97%。近3年来，活跃在成都范围内以移动互联网、游戏为投资方向的基金不下30支，包括经纬创投、联想之星、德迅资本、凯晟资本、IDG、真格基金、宝利来、富坤创投等。当然，也存在着小散乱、倒闭多的情况，但产业链条已经发展起来。
成都的房地产价格在省会城市里并不“养眼”，主因是推地多、库存量大，今年上半年住宅有所好转，据四川中原地产2016半年报数据显示：上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡，环比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面积466.75万㎡，环比下滑1.42%，同比上涨11.88%。2016年上半年成都楼市意外呈现出暖意，也只是微暖，而商业地产依然是成都的老大难问题。
商业地产让人头痛。据四川中原地产2016半年报数据显示，成都商业库存仍高。商铺存量1273万㎡，去化周期7年；写字楼存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357万㎡，去化周期3年。
成都常住人口从2005年到2015年，十年增长244.8万;成都高校多达56所，与郑州持平。在校研究生高达7.85万人，说明当地的研发力量较强。成都的本外币存款人均在20.11万，远高于合肥，与东部沿海地区基本持平，并且消费的意愿非常强。
四川9月初新设自贸区，四川省商务厅相关负责人表示，自贸试验区将主要设在成都，这对于成都来说，属如虎添翼。
8、重庆
与成都一惯不对眼的重庆独立成市，是中国最大的直辖市，土地资源是直辖市里最多的，可以理解，因为周边是大农村。
重庆这几年非常耀眼，因为GDP增速非常快，几乎快成了一个神话。2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示，西藏、重庆、贵州3个省市该项指标领跑全国，GDP增速分别为10.6%、10.6%、10.5%，重庆已经十个季度保持经济增长速度位于全国前列。
▲重庆
重庆的金融、投资等均位居全国前列。但重庆基数低，从财富积累看，重庆本币外存款总额与成都相差无几，一算人均就非常糟糕，只有成都的47％，奇怪的是重庆的消费并不差，说明此地贫富差距还是比较严重。
重庆去年常住人口3016.55万人，是成都的1倍上，普通高校比成都多8所，但在校研究生人数不如成都。
在西南地区，成都、重庆是通向中东、欧洲与东部的三个交通节点，就此融入了全球经济。重庆文化极有特点，解放碑的时尚在全国小有名声，此地穿梭的长江大桥，预示了近几年重庆的经济底线何在。
9、天津
天津是个很长时间没有存在感的直辖市，主因是离北京太近，虹吸效应吸走了大部分资源。以往的商业之都，到上世纪80年代的时候，街面上已经不忍直视。
天津入选的理由是，北京资源真的盛不住开始外溢了，天津这座城市从谷底翻身。天津去年GDP增长9.3％，基本与重庆并驾齐驱。但天津的劣势在于，虽然人均GDP在2011年超过了原来的老大上海，但城市居民人均可支配收入和上海相比有不小的距离，天津的GDP并没有很好地转化为居民收入，而是成为重大项目的投资，这是一个政府主导意志甚至比上海更强的城市，这不是一件值得夸耀的事，为未来的发展埋了几颗地雷。
▲天津
天津去年本外币存款总额28149.37元，人均18.20万元，低于南京等城市，高于重庆，这与天津给人的印象相同，不如其他东部沿海地区，过得还可以。但考虑到重化工业较多，转型仍然是件非常辛苦的工作。天津自贸区落子，进口车等销售一直在全国独树一帜。
京津冀一体化，北京不能独立支撑一个城市群，北京周边的卫星城与天津是最受益的城市。京津冀协同发展国家战略中，天津定位非常清晰：全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，其本意似乎是想要回到曾经的北方金融中心、商业中心、航运中心的定位上。我曾经去过天津高新区，政府效率还算不错。天津普通高校55所，比成都仅少一所，教育资源算是相当的丰富。
对于天津来说，最难的问题是重建独立品格，以及市场化的深入。
10、厦门
厦门人口数量无法与一些省会城市媲美，架不住海边城市月白风清、颇具风情，最近的房价涨势显示，福建最受欢迎的城市只有一个——厦门。
从2009年到2014年，厦门常住人口增加了139万，在全国35个城市中排名第11位，五年增加了33万左右，这数据来看，这座城市居民富裕，有雄厚的财富根基，消费实力强劲。
▲厦门
厦门算是个特色旅游城市，与大理等特色旅游城市相比，腹地更广，工业基础更发达，与台湾经济对接的首个获益城市。步入厦门机场，小巧、规划合理、高效，跟厦门城市一样具有特色，与其他城市一味贪大的巨无霸规划完全不同。
厦门是海上与陆上丝绸之路的结合点，根据厦门市政府今年出台的《厦蓉欧班列国家物流新通道建设工作方案》，今年厦蓉欧班列计划发运100列、4500个集装箱，货值40亿元。预计到2020年，将实现全年对开2000列，8万个集装箱，货值783亿元。
写字楼总存量是指未出租的货量吗，还是指市场上现有所有可租面积？
有啊，上海的写字楼很多都不错哎，不过我知道的一家叫复旦软件园的，他们不的写字楼不管是在物业，环境，管理上都不错，值得一看。
中国未来房地产最保值及最佳投资城市是哪些
上海
沪上一位具有 20 多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信
心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它
国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。”另一个投资人也表示：“上海是我最喜
爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。
这位开发同时提到，“未来 3 年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增
长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，
尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩（虹口区）将
会与陆家嘴一起形成一个金融圈，从陆家嘴向北跨越黄浦江（到北外滩）更为便利，这
一区域将成为陆家嘴的延伸区，”黄浦江沿岸的陆家嘴金融区土地存量非常有限，基本
上没有可供开发的土地。北外滩通过两条隧道与陆家嘴相连，并且在过去几年中写字楼
项目日渐增多。
2014 年的报告中，我们注意到一些受访者比较关心的一个问题：非核心区域如虹桥
交通枢纽等地新开发写字楼项目的巨大存量对核心区域现有写字楼租金和入驻率的影响。
在过去一年中，写字楼租金和入驻率情况相对稳定，因为非核心区域实际入市的项目数
量有限。非核心区域绝大多数项目都是在近两三年前开建的，目前仍处于在建阶段。但是，
在未来的几个月甚至几年中，将有大量新项目入市，供应量将会非常可观。
一位在核心与非核心区域均拥有大量写字楼的开发商认为：“核心区域的情况应该是
不错的，非核心区域面临着压力，因为多数新入市写字楼都在非核心区域。”非核心区
域的供应总量是非常清楚的 — 尽管一些项目可能会出现延迟竣工的现象 — 但未来的
市场需求不清晰。非核心区域的写字楼市场将会如何表现，很大程度上取决于未来几年
中有多少需求可以实现。积极因素包括项目一期开业的位于虹桥交通枢纽附近的全球最
大的会展中心，其总建筑面积约为 147 万平方米；还有日渐成熟的高铁站与上海虹桥国
际机场相连，使得这一地区成为通往长三角地区以及东北亚主要门户城市最便捷的区域。
另一位开发商认为虹桥交通枢纽“有望成为长三角地区的CBD（中央商务区）
深圳
去年，推动深圳排名上升的主要原因是中央政府决定将前海区设定为经济特区，
并给予大量优惠政策。
深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下
降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。一
位研究分析师表示，在今后几年中，每年新增写字楼面积将达到100万到200万平方米，
较近年来每年50 万平方米的新增供应水平有大幅上升。新增面积主要来自福田区和南山
区的后海和前海地区。但是，由于需求强劲，他并不认为租金会降低。一位投资者预计，
深圳将会很快超过广州，成为广东省最大的写字楼市场。
深圳的住宅市场相对稳定，价格指数年同比增长0.7%，是唯一出现增长的一线城市。
一位受访者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可开发土地
的供应。2015 年 4 月，深圳新住宅供应量同比下降11%，也是唯一供应量下跌的一线城
市。其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低 — 仅为 8.2 个月，有出
现新建住宅短缺的可能性。一位调查分析师表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开
发步伐有所放缓，这也会影响未来新住宅的供应，尤其是在核心区域。
深圳的零售物业和办公楼市场则受益于较低的历史投资水平。政府的统计数据显示，
2010 年到 2013 年间，深圳的办公楼和零售物业投资位列第 21，居于南京（第 20 位）
和哈尔滨（第 22位）之间。
深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对
于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，
深圳的常住人口接近 1060 万，其中 770 万，也就是 73% 的常住人口是外来移民；而上
海的外来移民占比为40%；北京 37%；广州则是 35%。与其他一线城市不同的是，深圳
的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个
小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和 IT 产业的发祥地，华为技术公
司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练的高科技产业工人，他们都得益于
快速发展的 IT 产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不
断整合将有助于深圳住宅市场的发展。
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北京
很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规
划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊
区市场不活跃。”而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。”今年，
北京的城市宜居性评分仍近于垫底 — 位列第 31。
尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京
的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。
房地产市场仍然由就业机会驱动。”
今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保
持平稳，2015 年 4 月，办公楼平均月租金为 382 元人民币 / 平方米，比上海高出 40%。
2015 年 4 月，北京办公楼的空置率仍然维持在 5.4% 的较低水平，在一线城市以及主要
的二线城市中最低。需求主要来自 IT 产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，
最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事 IT 行业的公司。她还
补充说，中国大陆排行前十的IT公司中有 8 家总部设在北京。
办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为
办公楼。北京的一位研究分析师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比
比皆是。”可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕
着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在
转型为办公楼。
到2017年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米，另一
位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅
包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的
财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈
多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。
广州
一线城市中，几位受访者认为广州的城市等级应该位于另外三座城市之下。
一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜
欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有
所好转。”另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，
项目的租金涨幅有限。
另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而
地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，
不过项目执行风险也比较高。一些 IT 公司也选择将总部设在那里。”受访者们还特别强
调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的IT 产业发展。
广州的办公楼租金基本保持平稳，2015 年第一季度平均月租金为 163 元人民币 / 平
方米，仅相当于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度办公楼空置率为 6.7%。
在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁
出了一些低端制造企业。”他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。
一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，
许多项目的入驻率都接近 100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之
前的预期要慢一些。
在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认
为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿街商铺的销售额出现
下滑。
广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2015 年 4 月，广州新建住宅存量消化周期为
11.6 个月，同比增长 23%。
南京
2013年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，
跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了2.3%，这也让它坐稳了第
五的位置；不过开发前景的评分略微下降了 1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第
五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。
江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升
为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。
今年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城
市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、
武汉和成都都是具有这种优势的城市。”他还表示南京计划将于2015 年下半年开始开发
江北新区 — 一个类似陆家嘴的开发区。
另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。
在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民
营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第5个一线城市的潜力。
而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。”
谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞争对手苏州做比较。苏州很早就
开始发展经济，直到现在，南京在 IT 以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南
京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，
而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部
或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。
一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南
京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租
用总面积一般都在 500-1000 平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认
为。
京沪高铁的贯通也让南京受益匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有有8.5个月，位
于消化周期最短的城市之列。
杭州
2015年，受访者对杭州的投资前景评分提高了 6.3%，开发前景评分略升0.5%。
在投资前景排行榜上，杭州站稳了第10的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第11
位上升至第10 位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。
很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。
但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的
地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。
对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至
13 个月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今
年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大
幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出让数量，但他看到了开发
商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。
一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长
有限，未来的增长会出现在郊外。”一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的
办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。
今后5-10 年间，租金会出现上涨。”
一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较
低，以期吸引核心区域的办公楼租户。
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