从去年开始，随着我国对楼市调控政策的不断收紧，房价大涨的态势也被遏制。在7月15号国家统计局公布了2021年6月份我国70个大中型城市的房价变动情况，数据显示在6月份我国的四个一线城市的新建商品房价格环比上涨了0.7%，涨幅基本和5月份持平。二线城市新建商品房住宅售价环比上涨0.5%，涨幅相比5月份回落0.1%，三线城市的新建商品房住宅售价环比上涨0.3%，涨幅同样回落0.1%。
从这份数据中我们可以看出目前我国一些大中型城市的房价总体处在稳中有升的态势。但也并不是所有城市的房价都在上涨，也有一些城市的房价出现了明显的下跌趋势，特别是一些三四线城市，由于人口的流失房价出现下跌的情况。比如笔者的老家位于一个三线城市，在2018年～2019年之间，平均房价在8000元/平左右，一些品质好的小区房价甚至突破万元大关。但因为去年疫情原因，加上这两年的政策调控，房价明显出现回落，如今平均房价在6000元/平徘徊。
个人认为房地产行业发展到现阶段，房价普遍持续上涨的时代已经过去，出现分化非常正常。首先城市和城市之间会出现分化，那些人口不断增加，经济发展快速的城市房价依然会不断上涨，而那些人口不断流失，资源不断收缩，失去支柱产业的城市，房价可能出现下跌。其次不仅城市和城市之间会出现分化，城市内部房价也会出现分化，一些地理位置优越、居住品质高的房子房价还会上涨，而一些地理位置偏远，居住品质差的房子房价就可能出现下跌的情况。例如笔者所在城市郑州，可以称得上新一线城市的城市，从去年开始房价就开始出现波动，但三环内的房价依然稳中有升，但三环外的房价出现了明显的下跌趋势。
在楼市出现分化的情况下，很多人对今年该不该买房显得犹豫不决。有人认为今年是买房的最好契机，认为未来房价还会大涨，现在不买房未来可能会更买不起。但也有人认为，楼市发展到现阶段，很难再出现大涨情况，甚至认为未来房价会出现下跌的趋势，未来买房会更加容易。那么今明两年不买房，5年后房子到底是更买不起还是随便挑？对于这个问题我们不妨先看看这两位房地产大佬的观点再进行讨论。
关于未来楼市的发展方向，前首富李嘉诚给出自己的观点：任何行业过度发展必然会迎来摧残，不要妄想赚取最后一个铜板。从这句话中我们可以看出，李嘉诚认为我国房地产行业经过了20多年的繁荣发展，已经发展到一定阶段，不可能一直繁荣下去，如果过度发展，未来肯定会受到摧残。另外他还认为：未来几年，房地产行业可能会迎来相对艰难的时期，因为过去几年楼市的发展消耗了大量的购房需求，未来几年可能会面临“需求枯竭”。而另一位房产大佬也同样认为：房地产行业不可能一直兴旺下去。那么为何两位前房地产大佬不再看好未来楼市的发展呢？笔者认为主要有以下几点原因。
首先就是我国对楼市的调控政策越来越严，在 2016年房价大涨后，国家就提出了“房住不炒”的政策，而为了实现“房住不炒”，国家出台不少调控政策。首先是在去年的8月份，国家为房企划出了“三道红线”，以此来降低房企的负债率和扩张速度。随着房企融资难度的增加，必然会加快回笼资金的速度，这也是去年金九银十各个房企卖房开始出台打折促销手段的主要原因。
而今年的元旦刚过，央行开始出手，出台了“限贷令”政策。“限贷令”政策不仅增加了房企的融资难度，更是对炒房客和投资者的有利打击，未来再想投资买房难度将大大增加。而最近各大银行又在严查违规资金流入房地产行业，可见国家对于实现“房住不炒”的决心。
其次就是我国住房已经严重过剩，根据国家统计局发布的数据显示，截止到2020年年底，我国前100城的商品房库存量已经高达5.7亿平方米，相比2019年增加了9%，基本上和2014年的商品房库存量相持平。
而且这还只是统计的开发商手里的商品房库存量，如果再加上一些炒房客、投资者、企业手里囤积的房子，我国的商品房库存量只会更高。根据西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》，调查显示：2017年我国住房空置率已经达到21.4%，也就是说我国每5套住房里面就有一套是空置的，空置率是相当的高。
最后就像李嘉诚说的那样，我国楼市正面临着“需求枯竭”。相关数据显示我国城镇家庭的住房拥有率已经高达96.6%，户均1.5套，未来随着房价的稳定，炒房客和投资者的退出，住房需求可能会持续降低。另外截止到2019年我国城镇化率已经达到60.6%，年轻人城镇化率更是达到了80%，所以未来很难再有大量的人口从农村向城市转移，城市没有大量外来人口增加，住房需求就很难有所增加。再加上最近几年我国大部分城市的新生人口出生率都在逐年降低，这可能短时间内对住房需求影响不大，但长远来看房地产行业的人口红利正在慢慢消失。
