22号，本该是深圳楼市轰动的一天，却因一纸公告中道而止。
10月18日，深圳市土地房产交易中心暗戳戳的发布了一条公告：终止前海T201-123、T201-0125宗地出让。
按理说，这样的消息应该会迅速扩散，自媒体们开始一系列的刨根问底。但是意外的是竟然没有人发现，直到21号才相继“爆出”。
这不，消息一出大家都懵圈的，备好的稿子也得改了。据知情人透露，终止土拍的主要原因为“时机不对”。
何来“时机不对”一说？先行示范区后人们对深圳更有信心，市场反馈也很好，ZF怎么会有此番顾虑？
相信这是大家的困惑。我认为，ZF产生这样的顾虑很大原因是由前海写字楼空置率极高引起的。
如果前海写字楼长期空置，即便土拍后建起了住宅和各类商业，没有人口的支持，后续大概是会非常难看的。
今年前后去了两次前海自贸区，就这一些实拍图，17度租赁平台来简单分析。
一.大兴建设的前海
“深吹”们对前海向来是不吝溢美之词的。
他们称前海为深圳的未来，把前海捧上了天：
1.前海拍卖的住宅用地，未来超越深圳湾；2.前海一系列重要交通设施大爆发；3.企业三年归巢计划+前海几度扩容+国际招标；......
最后他们告诉你，多重利好之下，这个区域将引来新一轮价值的大爆发。可真是这样吗？
站在前海自贸区的工地上，看着一座座拔地而起、紧锣密鼓施工的写字楼，无数疑问涌上心头：前海这么多写字楼，如何消化？何时才能迎来所谓的大爆发？
前海写字楼长期空置？土地难拍？
稍微关注过前海的都知道，在前海自贸区范围是很少出让可销售的住宅用地，而原本在22号开拍的住宅地块，是前海自贸区的第四块住宅用地。这也是此次土拍备受关注的原因。
大家关注的点都是，前海自贸区有住宅用地了，前海的房价一定会超越深圳湾！甚至有人大胆预测，未来前海的住宅将会突破50万一平！
而我两次走进前海自贸区，最关心的是：规划数量如此庞大的写字楼，未来如何“填满”？写字楼空置，没有人口支撑，谁会为这个片区的住宅买单？
前海写字楼长期空置？土地难拍？
看到这里或许会有人diss我说，ZF在今年6月份才发布了《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》，还启动了“企业三年归巢”计划。这很明显给前海注册企业在合作区内经营给予了很大的扶持啊，你还担心前海写字楼空置？
那么你们有没有想过，就算前海实施企业三年归巢的计划，让一些企业从福田中心、高新园等其他地方都搬回前海，那么福田、高新园的写字楼在一定程度上，是否又空置了？ZF又如何再引进一波人“填上”？
在周会上我打趣说，说不定上层为了引进人才还会出很多政策，比如房价降一降啊、明年本科落户给3万补贴什么的。
当然，这两个设想都不可能成立，因为来深圳的人越多，房价反而会推得更高。自然而然的，大家因为高房价而买不起房，就算你给3万的补贴，领完钱这些人还是会回到二三线城市。
现在的前海还有数十栋正在建设的写字楼，同时其他区域也在源源不断的建着写字楼，例如宝安、光明、龙岗、坪山......
前海写字楼长期空置？土地难拍？
抬起头望着一座座崭新的写字楼，恍惚以为是在高新园。而戴着小黄帽的工人又把我拉回现实，提醒我这里是前海，崭新的、前途未卜的前海。
二.写字楼过剩的深圳
以南山高新园一带的写字楼为例，你会更清晰的感受到：前海写字楼，未来会更难受。
前海写字楼长期空置？土地难拍？
早期为了实探深圳写字楼的空置率，在高新园把深南大道两侧的写字楼大概看了一遍。最后惊人的发现，空置率在20%以上。
以上半年统计的大冲国际中心写字楼的空置数据为例：
前海写字楼长期空置？土地难拍？
从表格中可以看到，共有5层是整层空置的，而且因为写字楼楼层未划分固定面积和套数，每层空置1间的面积是大小不一的。如果以39层可写字楼出租楼层来粗略估计，空置大概率高达50%！
前海写字楼长期空置？土地难拍？
前海写字楼长期空置？土地难拍？
前海写字楼长期空置？土地难拍？
这栋写字楼还是在高新园地铁口，位置极佳。但在写字楼供应量极高的深圳，依旧“无人问津”。
为什么？
深圳本身的写字楼存量就很大，这是主要原因。
供大于求，要想吸引企业入驻办公，只能打价格战。但以目前的情形，很多企业是承担不起深圳写字楼租金的，即便最便宜才不到100元一平米，他们依然会选择到价格低到尘埃的住宅或者公寓办公，节俭开支。
前海写字楼长期空置？土地难拍？
再从各区的写字楼分布来看，除了车公庙、罗湖、福田中心区的空置率比较低，其他片区的空置率都是极高的，特别是前海高达50%。
有人说，空置只是一时的，并不代表20年、30年、40年之后还是空置。
从各区源源不断的建设写字楼来看，我们可以明确，深圳写字楼的供应在不断增加。
根据第一太平戴维斯预估，2019年深圳将有109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应量的28.8%和25.5%。
到2023年，深圳写字楼新政供应量将达到430万平方米。其中前海片区有206.8平方米，占比达48.1%。
存量大，依旧不断投入建设。
这样的情况想，写字楼空置的数据在未来会有怎样的变化？
用脚投票，我选空置率持续走高。
三、总结
不论是前海自贸区还是大冲国际中心，他们都只是深圳写字楼大环境下的一个缩影。
曾经我说过，如果要给前海一个规划实现的时间，我觉得是10年。
但当我再次踏上这片土地，内心是非常纠结的，我即相信深圳有这个实力，但当下存在的诸多难题又摆在面前。
写字楼空置率如此之高，这个没有人口支撑的片区，谁会为他的住宅买单？
未来深圳430万平方米的写字楼，该何去何从？我得不到答案。
如果大家看到这里，有不同的见解，非常欢迎留言，一起探讨。
