大家之前可能都看过一个文章，写的是——为什么中介公司哄抢房源，因为贩毒都没他来的快。微信大V紫竹张先生写的。其实公寓二房东收益和这个商业办公市场的写字楼的二房东比起来，他们这根本就不算什么，毕竟写字楼租金可比住宅高多了。
有朋友纳闷写字楼二房东最多赚点租金差，难道也通过金融来赚钱，非也！
具有深圳特色的二房东模式，他们看不上那点租金差（北方派做法）。而是通过虚增写字楼建筑面积，多收取了很多的租金。了解行情的朋友们可能在纳闷儿。写字楼写字楼的面积不都是测量出来的吗？或者是房本上都标明的吗？他们怎么可能去偷面积呢？
这里小编先先给大家你一定要写到领域的知识。因为目前写字楼的供应主体都是一些大的开发商。北京市内的办公楼大多数都是大业主所拥有的。一般上都是以整栋楼一个房本为主，不像卖给个人的，房产一样都有单独的房本。办公面积也都是整层或者整栋分割而来的。
但是呢，在办公室进行分割的时候，公摊面积是很难确定的，这样就给虚增建筑面积提供了土壤环境。一般在正规的开发商和中间，很少会出现这样的事情。他们一般上会给客户提供专业的测量报告。偷面积主要是一些资产管理公司，或者说是二房东常用的一些做法。在北京深圳较为普遍。
那么正规产权的办公楼的使用率到底是什么情况呢？根据我多年的从业经验以及一些统计数据。我方认为，如果说是高层的超甲级写字楼，比如北京CBD的中国尊大厦和望京的中国锦中心。因为楼层较高，公摊部分比较大（电梯厅，大堂，以及消防楼层,地下停车库），所以使用率一般上都是在60%~65%之间。
还有一些造型比较独特的办公楼，比如择商圈的丽泽soho和朝阳公园商圈的骏豪中央公园广场。使用率基本上也都是在这个区间内。
也比较中规中矩的办公楼，遇上比较方正的，然后大堂面积不是很大的。这样的办公楼使用率一般上能到65~%百分之75之间。比如太阳宫区域的冠捷大厦，如果半层半层作用的话，使用率能到75%左右，整层租用的话使用率能到达83%。
这类的办公楼有，比如是望京的中心的利星行中心，呼家楼的复兴国际中心，市场中主要以此类办公楼为供给主体。
此外在一些国企改造的厂房改造的办公产业园区里。很多办公面积的使用率能到95%以上。比如西城的西海48文创园和三桥的燕莎50文创园。一些国企以前自用的一些小型的独栋办公楼也可以达到这个使用率。
在这个市场中主流的方式是通过建筑面积来计算租金。也有一些例外是按照使用面积来计算租金的，比如国贸区的国贸3期。
然而偷面积的二房东，他们把办公室租租完之后呢，装修分割完之后然后对外出租。实际的的使用率一般上是在50%左右。15%~20%的面积，就这样被他们偷掉了。
1，那么这些二房东是怎么偷面积呢？
首先给大家介绍一下二房东偷面积的玩法。按照正常的写字楼租赁，出租方和承租方签署租赁合同，合同表明办公楼的签约面积和单价，如果按照这个流程走完的话，二房东赚取的是租金差额，这个市场是健康的，二房东通过装修改造和增值服务使得办公空间溢价。但是有些二房东不满足于这个租金差，就在写字楼的使用率上动起了歪心思。
具体的操作手法如下：
在对外宣传的时候，按照面积对外招商，以供不同的企业选择，当有的客户质疑这个房间为什么没有其他办公楼同样面积看起来大的时候，这个时候中介公司的员工就会劝客户说，这样的办公楼公摊比较大点，市场上都是这样的。因为一般签约后能够支付给中介公司较高的佣金，很多中介公司并不会站在客户角度去考虑问题。客户也不是他们独家客户，能逮住一个是一个。
偷面积的二房东上和租客进行签合同的时候，在合同中一般上不会表明这个面积是多少，而是直接写的房间号和合同金额。只要签了合同，打完了租金钱和押金钱。即使客户后期发现他们虚标的面积。打官司的时候基本上也打不赢。一般此类二房东都有专门的律师为其服务。已经形成了规模化。企业一般都会忙于自己的业务，没有精力与此纠缠，很多也就忍气吞声了。
2，租用此类办公楼的企业损失有多大
小编以一个今年发生过的案例举例子，一个科技公司在三环附近租用了1000平米左右的办公楼，就是和写字楼二房东签约的，后来其负责人在有关人士的提醒下（不排除是抢业务的中介公司），到建委查了一下该办公楼的面积情况，很碰巧，该办公楼在建委备案的时候正好是按照房间号进行面积备案的，发现备案面积只有830平米左右，面积缩水达到百分之十七，以其实际的签约价格的6元的实际租金计算，如果继续租用的话，该企业每年损失的办公楼的租金在37万左右，后来在调节下，出租方才同意了退还租金和押金。因为北京写字楼的租金押金一般都在3个月左右，所以企业退租的成本太高。
北京写字楼稍微上点档次的租金都在6元以上，中小型企业的租用面积动辄500到1000平米，一旦上当，租金损失都是数十万起。
小编也关注过一个北五环的独栋办公楼，在产权方对外出租的时候，这个独栋办公楼的面积是5500平米左右，随后被二房东拿下，随即二房东就进行了面积分割，基本上都是200到500的办公面积，招租信息出来之后，散租面积加到一块，面积达到了6500平米，等于就是虚增了百分之十八的面积，这些都是中小企业在买单，即使二房东的租金一分不加，虚设面积收益一年也在180万左右。
这样的方式在整个行业中已经司空见惯，甚至于一些本来就没什么公共配套的产业园区，直接就把公摊定在了百分之三十，就这样的在行业内的还是比较有良心的了。
3，企业该怎么办
这个办公市场中如此多的办公房源，让企业自己去搜罗信息和探查使用率详情，这个太不现实。
这个要在选址的时候就要注意，如果看过办公室以后，中介公司没有告知办公室的详细配置参数数据，一定要索取，不要急于签约，不仅是使用率，比如供暖和制冷，以及网络等等费用都是办公隐形成本都要考虑在内，做出详细的对比。
另外选择商业地产经纪的时候，不要只看广告宣传，因为目前广告宣传力度比较大的公司，人员流动非常频繁，基本上不可能站在客户的角度去帮客户鉴定信息，能签一单是一单，说不定三个月后就不在这个公司甚至这个行业了。商业地产不同于住宅市场，开发商信息一般只要是行内人都是可以获取的，常年从业的经纪人对整个市场会有自己的判断力，能有效的节省时间成本。可以翻看一下他的朋友圈或者媒体账号，看看他对整个市场的分析，再决定是否选择其为自己服务。对于不提示使用率，只是催促签约的经纪人，直接拉黑了就是。
最后就是签约的时候，如果你租用的不是共享办公的工位，一定要在合同上签上合同面积和单价，有条件的时候测量一下实际使用率，得出来实际有效租金再决定时都签约。
整个写字楼市场空置率在提高，五年内基本上不太可能大起色，不要签太久的合同，保持自身的办公选择的灵活性。
当然并非所有的二房东都会如此的作业手法，市场中比较好的资产管理公司，比如昌发展（昌平政府管理），以及首钢创业公社（国企背景），都是运营非常正规的。二房东门可以通过增值服务来获得溢价收入，好的运营思路以及装修设计都是能吸引企业的策略，未来这个行业一定会更加透明化，见不得光的收入方式肯定会被市场淘汰。不要做趴在创业者身上的牛氓，市场下行，办公空间物业从业者要提高自身的服务水平，更好为创业者服务，共度难关。
