咱们前面讲了怎么买房，接下来我们介绍一下如何选择房贷和一些投资商铺和写字楼相关必备技巧。
如何选择房贷成数
在进行银行控揭买房时，房贷的成数是投资房地产者必须考虑的问题，办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算呢？还是成数低的比较能减少利息负担，以下介绍几种选择房贷款的方法：
一）分析贷款成数的影响
一般而言，贷款成数高好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低(假定年期、利率都一样)。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出？
如果都负担得起呢？那就要看当时的利率水准和剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。
杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，须自备款24万元，贷款六成则须准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10％，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5 992元，后者约为5 136元，每月相差856元。
在这个例子里，贷款七成自备款节省856元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10％来计算，15年后(以每月复利的方式计算)会增为356 313元，如果以贷款六成的方法，每月省下的856元用来投资，年平均获利率也是10％，则15年后，可有354 786元的储蓄J两者相差1 527元，贷款成数多一成稍微划算。
如果投资获利率更高呢？以15％来计算，则80万元15年后会变成748 506元，每月投资856元，15年后会变成572 24l元，相差176 265元。如果获利率只有8％呢？80万元增值为264 553元，每月投资856元，则可积存为296 208元，多出31 655元。
归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款，以每月省下的钱投资较划算。
二）权衡贷款与投资的决策
有必要了解的是，将贷款成数较高所省下的钱进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以本利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负但也逐渐减少，了解这个概念就不难明白，即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算，如果碰到同样情形时，也适用于手边有一毛钱时是不是该偿还部分贷款，如果那笔钱用来投资，获得率高于或等于贷款利率，则以不还掉较好。
判断获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择，各种投资工具都有不同的获利和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度。
投资商业铺和二手写字楼
投资者在投资商铺时，常问及这样的问题：这个商铺值多少钱？其实这个问题的答案不存在任何专家或发展商那里，也许投资者应当自己去做一些小的思考，答案就在自己的手中。
商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
假设，投资者在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等。
一般而言，场地成本占其总成本的l／5至1／4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为每天36元／平方米。按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元／平方米，这里还没有考虑税收、空租、佣金等问题。所以，投资者只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难算出合理的商铺投资价格。
在评估商铺价格的同时，也要选择好的商业的旺铺，我们该如何选择呢？选择优秀的商业旺铺有以下几个特征：
首先，适用行业广泛；一般意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。
投资者应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。
其次，人流量大；交通便利、人流易达的商铺应是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；另外，人气也是一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的商铺顾客来源等。值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
最后，避免商厦内部分割铺位；目前，较多出售位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，商铺经营者多半会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
因此，无论怎样，投资者首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。
学会投资商业旺铺，那我们又怎么来投资二手写字楼呢？要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。
目前一般计算房产年回报率的公式是：年回报率(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％~10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，则属上乘产品，不要错过。
首先，物业地点要选好；投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系。那么哪些地区的二手写字楼投资及升值空间最大？
通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。
其次公共交通要便利；写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个二手写字楼地处偏远，交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。
除此外，写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考查范围。
其次，硬件配置很重要；写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平。比如地王大厦，高达69层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定了上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。
至于周边配套，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。
如广州一些新建的写字楼，虽然整体面积、地理位置比不上一些老牌写字楼，但它的租金却是可以与之媲美的。原因就是其本身具备了老写字楼所没有的更现代化的硬件。
再其次周边自然景观不可少；人工作到一定时候，势必疲惫。写字楼楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。
最后带租约写字楼马上有收益；一般来说，带租约的二手写字楼升值潜力大。据统计，租约长达3～5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2 000～3 000元／平方米，也划算。
因为大城市高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如有几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。
因此，投资者在投资二手写字楼时，对上述的几个影响因素必须综合衡量，才能选中理想的投资对象。