商铺是可以从事经营活动的房地产，所以商铺在房产投资上有着独特的优势。大部分人买商铺都是用来投资的，主要赚取租金回报和升值回报，买商铺很少有自用的。在前十年时间，各个城市的商铺投资都还不错，有着较高的租金回报率和升值回报，前十年能买得起商铺的还是少数人，因为商铺价格高，人均收入较低，所以在十年前能买得起商铺的都是些真正的有钱人。
随着城市的发展和经济水平的提高，商铺的购买门槛逐渐降低了，不仅可以贷款五成，还有很多面积较小的商铺，这样让更多的人能买得起商铺，所以现在购买商铺的人并非都是真正的有钱人，有不少是拿出所有积蓄买商铺为了有个稳定的收入的人。最近几年商铺的投资环境并不理想，不仅投资回报率下降得很厉害，很多商铺连租出去都很困难，想卖也是无人问津。那么在未来五年，商铺会重回以前的辉煌，变成投资者手中值钱的黄金，还是变成投资者手中不值钱的白菜呢？我就这个问题特意咨询了一个从事多年商业地产招商和运营的专业人士，他表示现在知名的大型商场都经常出现更换商家的情况，普通商场就更多了，现在不管是临街商铺还是商场内的商铺都不太好租。对于未来5年，商铺成为黄金还是白菜，他说了“9字”：“大部分商铺成为白菜”。我们先来看下他的分析。
商铺数量越来越多
在近十年来，很多城市都发生了翻天覆地的变化，最明显的变化就是路变得越来越宽，房子越修越多。拿我老家的县城来说，以前就一个老城区，人口是很集中的，所以在以前基本上没有空置的商铺，因为有大量人口消费。最近几年发展了新城区，规模很大，和老城区的老旧房屋相比，年轻人无疑更喜欢新城区，大家买房也选择在新城区买，老城区的人口也越来越少。老城区的商铺是搬不走的，所以人口减少后，消费也少了，生意自然也难做了，也出现了很多商铺空置的情况。现在很多城市都出现了商铺过量的情况，一条街上全是商铺，消费人群根本养不活这么多商铺，所以商铺出租也越来越难。
电商冲击
在十年前，很多人都是不会网上购物的，很多人根本没接触过网上购物，根据商务部提供的数据显示，2008年全国电商交易额为3.14万亿。现在说起网上购物，还有多少人不会？还有多少人没听过网上购物？这十年来电商可以用高速发展来形容，根据《中国电子商务报告(2018)》显示，2018年全国的电商交易额为31.63万亿，和2008年相比，实现了10倍增长。每年那么多的电商交易额是哪里来的？大多数都是从实体商铺中抢来的。很多人已经将网购当成了一种生活习惯，能在网上买到的东西，就不愿意去实体店购买。所以这些年我们看到很多行业的实体店都减少了很多，比如服装店、手机店、百货店等。电商对实体店的冲击也直接影响到商铺不好出租。
租金高
说到租金高，是大部分租户认为的，很多房东并不认为租金高，反而认为自己商铺的租金太低了，这就是因为房东买的商铺价格太贵，导致本来已经够高的租金水平仍然使投资回报率很低。站在旁观者的角度来看，现在很多地方的租金水平确实很高，动辄就是每月一两百元一平的租金，一个商铺月租金起步就是几千、上万元，现在本来生意就不怎么好做，一旦经营不好，可能连租金都赚不够，所以现在很多租户表示一年到头辛辛苦苦做生意，最后赚的钱交了房租没剩多少，纯粹是帮房东打工。租金高也是商铺难出租的一个重要因素。
大部分商铺可能成为不值钱的“白菜”
未来五年，商铺要想成为值钱的“钻石”，至少要解决上面3个问题，但是现在各个城市还在大量修建商铺，商铺过量的情况可能会越来越严重，还有电商发展的势头仍然很足，最近这10年中，每年交易额都是在增长的，所以指望实体店“干掉”电商在5年内是不太可能的，最后是租金高的问题，租金已经涨起来了，还有多少房东愿意将租金降下去？肯定有房东愿意降租金，但是不会很多，而且租金不会降太多。所以未来5年，商铺的投资环境仍然艰难，大部分商铺都可能成为“白菜”，不好出租，也不好卖。
少部分商铺会是值钱的“黄金”
虽然现在商铺投资确实很难，但是并不代表所有商铺都不值得投资。投资商铺就是投资未来，如果买到商铺后期周围出现较大的变动，比如商铺旁边开通了地铁，商铺旁边修建了大型商场，又或者是修建了交通枢纽站等，这些都可以为商铺带来很大的人流，这样的商铺潜力还是很大的。如果资金不大多，建议不要买成熟区域的商铺，成熟区域的商铺发展潜力很小，比如买个住宅底商，周围都修建了房子，还能指望旁边修个地铁，修个商场吗？基本上不存在后期人流大幅增加的情况，而且成熟区域的商铺价格较贵，投资潜力有限，不太值得。
综上所述，买商铺成为白菜的可能性较大，很多好商铺开发商都不愿意拿出来卖。在商铺价格越来越高的情况下，要想获得较高的回报率，只能指望高昂的租金，但是在目前的环境下，高租金的商铺很难租出去。商铺投资确实很难，虽然仍有商铺能成为黄金，实现财产保值和增值，但是这样的商铺太少了，所以谨慎投资非常重要。你们认为以后商铺会成为黄金还是白菜？欢迎大家评论。