现在城市化进程很快，几乎所有的城市版图都在扩大，这与大规模的城市建设和房地产开发密切相关。城市变大，基础设施变好，住宅小区也越来越多，由此，城市多年人均居住面积也在逐年提升。国家统计局的数据显示，1978年，全国城镇居民人居居住面积仅6.7平米，到2018年城镇人均居面已经达到39平米，农村人均更是高达45.6平米。人均居面的提高使得户均居住面积更大，这意味着，同样面积的小区，现在与以期相比，居住的人口就越来越少。
另一方面，随着城市版图扩大，城市很多功能往城外迁移，原来城市老破旧及拥挤的状况得到很大改善。人们工作、生活的环境好了，这是好事。不过，从商业的角度看，城市版图扩大，人口逐步疏散，城市人口密度普遍降低，这样一来，开店铺、做生意显然比过去人口稠密时来的难做。加上现在大多数城市的商业地产开发过量，商住比趋高，因此，要找到一个好商铺，比过去难很多。
不过，如果具备丰富的商铺投资知识和经验，找到好商铺也不是难事。在17度接触的许多商铺投资人中，尽管挣个盆满钵满的不多，但大部分人的总体收益都还不错。究其原因，这些人长期从事商业地产投资，眼光锐利，常常能够做出很准确的判断。
就如前面所讲的"城市版图扩大，城市人口增多"带来的投资问题，就需要有判断眼光。通常情况下，在某个城市或城市的某个区域投资商铺，最好能把眼光拉长到5~10年，甚至更长久，而不能仅仅看眼前，这样评估出来的结果，才更有把握。如果能够做到这一点，投资稳赚的概率就会大大提高。
举例来说，假如有两种商铺，一种是城市新规划的成片住宅区，入住率低，人流量少，显得冷冷清清；另一种是独立社区，小区目前成熟，人气挺高，但周边没有别的小区，或小区与小区之间的间隔很远。这两种社区商铺，如果要挑选，会选哪个？
如果看眼前，大部分人会毫不犹豫地选择现在人气旺的独立小区。但是，如果以发展眼光看，新开发的成片住宅小区假以时日，一旦入住率提高，人气带动起来，各小区相衔接，很容易形成商圈氛围，带来更多消费人群，显然更有发展前景。
今天我们就来讲一下选铺的第5个原则：投资商铺，尽量购买成片社区的商铺，尽量避开独立小区的商铺。
成片社区，指的是城市规划中专门提供给市民居住的区域，通常规划面积大，小区一个连着一个，基础设施方面，如道路、交通、商业、医疗、教育等都会做相应配套。由于成片社区中的住宅小区数量众多，因此，居家人口稳定、人流量集中，非常有生活气息，这里的商业就有较高的投资价值。居民的刚需消费，是这类区域的主要特色，如果是这种区域的社区商铺，通常都是好商铺。
这些小区，如果开发的是外向型社区商铺，两个紧邻的小区一街之隔，这条街就会形成一条社区商业街。随着新兴社区不断成熟，入住人口不断增加，商铺的投资价值也会慢慢释放出来，把目光放到5~10年，未来商铺增值、租金增长，基本上都不成问题。
成片住宅区构成的社区商业街，通常有三种情况，一是市政部门在一开始就有严格的业态规划标准；二是开发商对商业街业态进行合理规划；三是商铺销售完后无统一管理，自发形成的商业氛围。前面两种，对商铺的用途有严格规定，比如做餐饮、做服务、做超市等，商业的格局、结构都是按照业态标准设计建造。对于有业态规划的商铺，经常在销售招商及后期管理服务上，都比较有规则，容易形成商业氛围，投资时是首选对象。
无统一管理、无业态规定的商铺，后面的商业氛围都是自发形成的。这类型的商业在布局上尽管有些杂乱无章，但是，市场的生存法则会产生优胜劣汰，在经过一段时期的试错后，商业也会自发形成一定的生态，总体看，投资也没什么毛病。不过，相对来说，规划商业与自发商业相比，依然存在较大优势，规划的社区商业街一旦形成气候，具有一定的商圈效应，辐射到更大的目标市场，吸引到更多消费群体。
需要注意的是，成片社区的商铺，因为每个城市、每个区域的环境不同，也会有不同的规划形式，在投资时，尤其要注意街道的布局。如果小区与小区之间的道路是城市主干道，这样的商铺最好不要购买，这个道理，笔者在前面的文章中已经说过。
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另外一个是成片社区中的商住比问题。如果商业配套太多，远超住宅小区内居民的刚性消费需求，这样的商铺投资也要小心。我们在调研中发现，有些地方的成片住宅，商住比高达20%以上，显然商业过剩了，社区人口很难支撑全部的商业，最后一定会有一部分商铺毫无价值，空置在那里。
对商住比，尽管业界、学界目前都没有很成熟的理论，但笔者在研究诸多相关文献，同时结合多年实践经验后，认为把商住比的8%作为一道分水岭比较科学。也就是说，投资商铺时，商住比超过8%越多，则商铺越没有价值；反之，商住比越低于8%，则商铺的投资价值越高。从目前来看，国内大多数社区的商业配比在10~15之间，8%以下的商铺极其稀缺。
以此相反的是，独立小区的商铺尽量不要投资。所谓独立小区，就是周边没有别的小区，或小区与小区之间的间隔距离很远，商业无法吸引到另外一个小区居民来消费。这种情况下，社区商业就要完全依靠这个小区内部居民的消费力，无法从其他地方引流，一旦小区内的消费人口、消费习惯乃至消费力等发生变化，这个小区的商铺就要遭殃。
比如说，以前人们习惯于在门口的店铺买水果，现在一些电商直接把新鲜水果送到家，小区居民来店铺买水果的就少了，水果店的生意慢慢就支撑不下去，只得改为其他业态，如理发店、美容店、宠物店等。可是这类店铺早就有人开了，如果再加入进去竞争，要么开不起来倒闭，要么把原属于别人的生意抢一些过来，最后大家都吃不饱。这种情况，如果在成片社区或一些有外来人流量的地方，如学校、医院、图书馆、展览馆等，通过外部引流能够解决商铺的生存问题，但是，如果是独立小区，就很难做到。所以，独立小区的商铺尽量不要投资。
关于社区商铺的投资原则，这是第五讲。我们在投资商铺时，一直强调综合看问题的能力，这些原则，也不能单独割裂开来看。对投资商铺有兴趣的同学，建议阅读之前笔者的其他相关文章，同时，留意后面的有关篇幅。投资就如打架，一招一式打不赢别人，只有掌握系统打法，灵活应变，才能战胜对手。只有较全面地掌握了商铺投资的系统知识与技巧，才能够把各种问题综合起来分析，这样，看问题就会更全面，投资就更有把握。