1，整体新增供应量压力较大，长期闲置资产影响商业地产市场可持续发展。
以写字楼为例，目前中国主要城市的甲级写字楼市场发展面临长期的高供应压力。四个一线城市中，深圳的甲级写字楼未来供应最大。目前深圳的市场存量近590万平方米，截止到2020年底的空置率就已经超过了23%。在这样的高空置率的环境下，市场未来4年依然还会迎来超过650万平方米的供应量，空置率将被进一步推高。在可以预见的十四五期间，主要核心城市的甲级写字楼空置率都会进一步高企，这也意味着市场将充斥着大量闲置资源没有得到利用。简单测算一下的话，8个城市接近4500万的市场存量，闲置的面积高达875万平方米，相当于空出了一个广州加成都的全部甲级写字楼市场。
例如，北京市场甲级写字楼市场未能产生经济效益的闲置面积就接近200万平方米，以350元每月每平方米的租金水平来看，整体流失的年租金营收超过85亿元。这还不算乙级楼宇，产业园区和尚未计入统计的各类散售项目，我们预估整体因闲置资源而流失的经济价值至少200亿元。
2，新增商业、产业、办公需求严重不足，无法支撑如此大规模的供应量。
以北京为例，目前北京从2021年到2024年的新增供应为215万左右，为存量面积的22%左右，供应压力属于相对较轻的市场。2020年，北京虽然只有约60万平方米的新项目集中进入市场，但供需比已经严重扭曲到接近5倍。如果我们进一步剔除新入市项目和业主自用的面积话，北京市场的需求量创历史记录的新低，大概只有3万平米左右，整个供需比更是上升到夸张的20倍左右，可见整个市场供需失衡问题已经非常严重。当然，这个供需比失衡的问题并不是普遍性问题，四个一线城市只有广州相对理想，北京预期会逐步改善，但上海和深圳的问题可能会越来越严重。
3，商业地产市场自身的问题症结：产业发展和楼宇供应。
房讯指数发现目前一线城市商业地产市场已经出现比较突出的产业发展和甲级写字楼需求错配的问题。简而言之，目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，其中主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公需求依然首选其周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是新兴区域在疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。
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