本文目录一览：
- 1、2020年中国商业地产（写字楼）市场租金情况怎么样？
- 2、深圳中心区写字楼的租金和售价如何？投资价值大不大？
- 3、深圳住房和写字楼租金对比
- 4、暴利项目在哪儿?深圳最贵的写字楼在哪儿?深圳最贵的小区在哪儿
- 5、深圳市某办公楼空调系统节能潜力分析？
2020年中国商业地产（写字楼）市场租金情况怎么样？
根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。
新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战；但从另一方面看，疫情加速互联网时代消费习惯变革，商业地产行业的新格局将逐渐形成。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指团戚正数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38％；其中二季度平均租金为4.8元／平方米·天，环比一季度下跌1.54％。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占10.0％，租金环比下跌的商圈占87.5％，2.5％的商圈租金仔陪与上期持平。整体来看，2020年二季度，国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，塌悔我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。
1、写字楼租金变动情况
分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。
从城市等级看，2020年二季度，一线城市中，13.9％的商圈写字楼租金环比上涨，86.1％的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等5个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等31个商圈写字楼租金环比下跌。
2020年二季度，二线城市中，6.8％的商圈写字楼租金环比上涨，88.6％的商圈写字楼租金环比下跌，4.5％的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈写字楼租金环比均下跌或持平。
2、租金涨跌幅较大的商圈
2020年二季度，新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现，在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为3.96％，租金下跌至3.7元／平方米·天；深圳南山中心区、北京上地等13个商圈写字楼租金环比跌幅亦在3.0％以上；广州体育中心、上海五角场等47个商圈租金环比跌幅在1.0％-3.0％之间；上海淮海中路、成都春熙路等9个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0％以内。
尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。同时，TMT、金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等8个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在1.0％以内。
3、租金运行趋势研判
从市场表现来看，随着复工复产扎实推进，二季度国民经济运行呈现恢复改善态势，但2020年1-5月，投资、消费、进出口等主要指标同比仍呈下降态势，经济运行尚未恢复到疫情前水平，部分行业的稳定复苏也面临新挑战。重点城市写字楼租赁需求疲软，空置率高企，综合因素致使二季度写字楼租金环比继续下跌。分行业来看，与互联网、医疗相关的办公需求继续保持逆势增长，TMT行业、金融业办公需求保持稳定，为写字楼租赁市场带来一定积极影响。
供应方面，新开工方面，2020年1-5月，15个重点城市办公楼新开工面积共计913.0万平方米，同比下降24.6％。其中一线城市办公楼新开工面积同比增长6.7％；二线城市同比下降39.5％。土地供应方面，2020年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比增长14.1％。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长100.3％；二线城市同比增长2.3％。短期来看，受疫情影响全国15个重点城市办公楼新开工面积同比下降；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。
需求方面，2020年二季度，我国国民经济整体处于恢复过程中。2020年1-5月，我国规模以上工业增加值同比下降2.8％，服务业生产指数同比下降7.7％。从主要行业看，5月，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长12.9％、7.1％、5.2％，增速较4月分别加快7.7、6.0、0.8个百分点；批发和零售业，住宿和餐饮业同比分别下降2.1％、21.7％，降幅较4月分别收窄4.5、12.0个百分点。整体来看，TMT产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。
展望未来，从宏观环境来看，2020年二季度，推动复工复产、支持疫情防控的相关政策有序落实、不断推进，经济继续呈现恢复态势。税收方面，国家先后出台多项税费优惠政策，减轻企业和社会税收负担、成本压力。5月15日，财政部、税务总局联合发布《关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告》，支持疫情防控、企业纾困和复工复产；5月19日，国家税务总局发布《关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳2020年所得税有关事项的公告》，缓解小型微利企业和个体工商户的生产经营资金压力。信贷支持和金融服务方面，政策继续给小微企业和个体工商户信贷支持。5月25日，银保监会、工信部、国家发改委等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费降低企业融资综合成本的通知》，提出了20条措施以进一步规范信贷融资各环节收费与管理，降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展。疫情发生以来，银保监会不断优化疫情防控领域金融服务，截至2020年5月17日，银行机构对疫情防控、助力复工复产提供的信贷支持已超过3.11万亿元。
短期来看，在疫情影响下，我国经济实现全面复苏尚需时间。2020年1-5月，消费、投资和出口三大需求仍同比下降；随着疫情对市场的影响逐步显现，写字楼租金短期仍将承压。但长期来看，虽然我国当前经济运行尚未恢复到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大战略成果的背景下，随着复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，我国经济发展和转型升级的新动能也将不断发展壮大，这些都将推动经济全面回归常态，并支持写字楼市场的平稳发展。
深圳中心区写字楼的租金和售价如何？投资价值大不大？
中心区是市政府规划的CBD商业办公区，该区域结合了商业办公、休闲购物、交通换乘的高档商业区，市政府投资了6个亿投资兴建一大批便民设施和配套，具有很高的投资价值。目前由于中心区写字楼供应量大幅度增加，导致现在供远远大于求，加上全球的金融风暴的影响，很多企业都在缩减成本，使得现在中心区写字楼的市场租金有了很大幅度的下调，现在正是大型企业进驻的好时机，可以大大节约企业成本，签长期合同，到以后经济好转及整个CBD中心区配套成熟后，你还可以不用花费高成本来租赁写字楼。 投资方面：房产投资其实可分为长线和短线。我先分析下长线：整个中心区是深圳市未来的商务中心，我们可以看看与深圳毗邻的香港的CBD中心区－－－中环目前的市场租金已经达到900元／平方米，而与之一河之阁9的深圳的市场租金晌卜凳才100元左右，因此租金的升值空间巨大。最重要的一点就是，现在很多大城市的甲A级写字楼都是单一业主的形式，它们都是统一租赁，不出售。中心目前已经没有什么商业用地，因此小型开发商是无法在此核心区域拿到地块建楼，而大发展商由于有雄厚的资金流，其会考虑到其开发楼宇的质数，因此他们会统一招租，如现在的嘉里建设广场、免税大厦等，都是单一业主的形式，而未来的卓越商业宴旅广场也是只租不卖的，因此在整个中心区能出售的物业将少之又少，楼宇产权的拥有将变的更加难得。 短线投资：目前中心的售价已经基本上回落到06年初的水平，基本上已经见底了，而又因其有很好的弊耐租金回报，因此现时购入是很好的抄底的机遇，预计到年底，整体经济的恢复，写字楼市场将有很大幅度的攀升，到那时很多业主都会反价，很难以更低的价位买到写字楼了，因此商业投资正是时候了。 以上是我的一些观点，希望对你有帮助，如需了解更多详细的信息可给我电话 13728630530 美联物业张先生
深圳住房和写字楼租金对比
住房租金不断上升，写字楼却下快
无论是写字楼还是购物中心，租金都在下降。
与住宅市场火热相比，深圳的写字楼和购物中心运营状况却并不乐观，空置率都在呈持续上升态势。
多家机构数伍毁蠢据显示，深圳写字楼空置率已达到25%以上，为历史最高水平。优质购物中心的空置率已上升至6.6%。
空置率上升后租金也是“跌跌”不休。深圳写腔陪字楼市场租金已经连续七个季度下余镇跌，购物中心的最优层平均租金较去年相比已下滑近10%。
过量供应将成为深圳写字楼市场今后的一大隐忧。
暴利项目在哪儿?深圳最贵的写字楼在哪儿?深圳最贵的小区在哪儿
1、暴利项目：目前没有公开透明消哪的暴利项目，投资需谨慎，注意风险。
2、深圳最贵的写字楼：根据最新的数据，深圳最贵的写字楼是位于福田CBD的平安金融中心，楼高596米，拥有115层，总建筑面积达到39万平方米。该写字楼的建设投资超过400亿元人民币，是目前深圳甚至全国最高档次的写字楼之一。
3、深圳最贵的小区：根据最新的数据，深圳最贵的小区是位于南山区的三号公馆，该小区建筑面积约为40万平方米，共有24栋高层住宅楼，总户数达到2500户。该小区的房价居高袭宽不下，平均售价在10万元/平方米以上。拍桥亮
深圳市某办公楼空调系统节能潜力分析？
中达咨询通过对深圳市某办公楼的空调系统运行状况的调查测试及模拟，对该工程节能改造及运行方法进行了分析。总结了整个办公楼空调系统节能改造方案及经济性，为今后工程改造提供了依据。
一、 引言 在能源总消耗中，建筑能耗占有着很大比例，其中照明和空调，特别是空调，占据了建筑能耗的绝大部分，所以，进行空调节能潜力的分析具有非常重要的意义。我们可以根据分析结果，通过对空调系统设计或对已有的空调系统进行改造，达到降低能耗的目的。对于供冷期较长的地区，空调能耗高，因此节能工作尤为重要，并具有代表意义。本文以深圳市某办公楼为对象进行研究和讨论，该办公楼由地下两层及地上二十层组成，总建筑面积39200平方米，空调面积30000平方米。空调用制冷系统选用3台制冷量为1336KW的离心咐此式冷水机组，但实际只运行2台即可满足要求。冷冻水与冷却水系统均为定流量运行。该办公楼的室内设计参数是：干球温度为24℃-26℃，相对湿度为50%-60%。通过实测调查得知，该办公楼空调系统全孝猜年供冷，运行时数为2530小时，当冬季室外空气温度降低而不需供冷时，停开冷水机组。 二、 空调负荷 对建筑物进行能耗分析和运行模拟，都要以空调负荷计算为基础。空调系统的设计与运行能耗都与空调动态负荷有关，本文使用美国能源部大型能耗分析软件DOE-2对该办公楼的空调动态负荷进行模拟，结果见图1。模拟得到的逐时峰值负荷为2415KW，图中所示为月平均负荷，其峰值为1600KW。由计算结果可知，该办公楼全年均需要供冷。
图1 办公楼动态负荷 获得空调动态负荷后，为使用负荷频率法对冷水机组的能耗进行分析，现按文献[1]提出的一种用于制冷设备运行分析及容量选择的全年空调负荷统计方法，将空调动态负荷转换成负荷率与时间频数之间的关系，该办公楼空调系统全年运行时数平均为2530小时，平均的空调冷负荷时间频数如表1所示。
空调冷负荷时间频数 表1
负荷率（%） 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 时间频数（%） 27.9 8.7 8.2 11.6 9.9 10.2 11.6 6.4 4.2 1.3
三、 冷水机组的节能分析 在一年之中，由于空调系统在部分负荷下运行的时间较多，因此，全年耗能量与制冷机部分负荷下的工作特性有关。离心式冷水机组部分负荷性能见表2[2]。由2可以看出，与负荷率为100%的情况相比，部分负荷下的运行效率有增有减。
离心式冷水机组部分负荷性能参数 表2
机组负荷率（%）
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
机组功率百分数（%）
100
87.0
76.0
65.0
56.0
48.0
40.0
33.0
25.0
21.0
根据表2，采用线性回归的方法得出典型的离心式冷水机特性曲线方程，从而采用负荷频率法计算出不同制冷量时，输出功率的变化。 该制冷系统的实际运行方案是：先开启一台冷水机组，使其冷量由小至大调节满足实际负荷变化，直至出力不够时，再开启另一台。并且第一台冷水机组始终保持满负荷，而第二台随负荷变化进行调节。本文又根据模拟优化计算得到了冷水机组的最优运行方案（即全年机组运行的平均输出功率最小）。由于离心式制冷机在设计负荷的10～15%以下时出现喘振，本文模拟冷水机组实际运行时，让冷机最低调节范围不得低于15%，否则停机。两种衡慎迅运行方案的计算结果见表3。
冷水机组运行耗功率 表3
负荷率（%）
10203040
50
60708090
100
年平 均值
时间频数（%）
27.98.78.211.6
9.9
10.211.66.44.2
1.3
实 际 运 行 方 案
运行台数
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
-
制冷量 （%）
1台18.136.254.272.3
90.4
93.4100100100
100
2台0000
15.026.544.662.7
80.8
平均功率 （kW）
19.248.8411.5221.64
23.77
32.0041.1425.0217.97
6.29
207.43
最 优 运 行 方 案
运行台数
1111
1
2222
2
-
制冷量 （%）
1台18.136.254.272.3
90.4
54.263.372.381.3
90.4
2台0000
54.263.372.381.3
90.4
平均功率 （kW）
19.24
8.84
11.52
21.64
23.77
28.66
37.75
23.87
17.82
6.24
199.37
由表3中结果可知，最优运行方案是：先开启一台冷水机组，使其冷量由小至大调节满足实际负荷变化，直至出力不够时，再开启一台。当开启两台制冷机时，平均分配负荷，每台冷水机组的制冷量按上表由小至大满足负荷变化的要求。此时，总运行能耗为最小。
四、 水系统的节能分析 一些调查表明，空调水系统的工作普遍存在着大流量小温差的问题。夏季供冷水系统的供回水温差：较好的为3℃左右，差的只有1～1.5℃。而循环水量一般为设计水量的1.5倍数。高层建筑供冷系统一般规模较大，能耗很大，但节能潜力也很大，一个节能的制冷系统，不仅要求选择的设备性能和台数能与空调系统负荷的变化相适应，而且要求在运行中整个系统在各种负荷下能够保持能耗最小。 空调水系统在应用变频调速成装置进行变流量运行时，可以在不改变管路特性，而靠移动水泵工作点使之沿管路特性曲线移动，保持水泵在最高效率点运行，达到最大节能效果。对于闭式系统来说，当流量减少时，其实耗功率相应按三次方的比例降低。这对于目前空调水系统的设计水量与实际水量差别很大的情况来说，具有非常明显的节能意义。 由于本文的研究重点是能耗，也就是总结出实时的运行调节对空调系统能有多大的节能潜力，从而指导实际运行。本文模拟了两台并联水泵采用变频装置，根据负荷变化进行流量调节时，不同流量下的最优调速比及相应的耗功率。调速水泵全年运行平均功率计算在模拟水泵运行能耗时，同样存在着各运行水泵间负荷的最优分配问题。我们的目的是在尽量满足流量和扬程前提下，达到耗能最小，即水泵总耗功率最小。本文在考虑流量变化满足部分负荷要求时，只对冷冻水泵变流量时二者的能耗进行计算，而冷却水侧的变流量分析将不做研究。计算运行能耗时，假定最小临界水量（负荷）为总水量的50%，该工程每台机组冷冻水的循环流量为230m3/h，所以最小临界水量为115m3/h。模拟时校核水泵流量，如果低于该值，水泵的调速比就保持不变。本文对多种调速方案进行了计算。 该冷冻水系统的实际运行方案是：50%以下负荷时，一台泵运行；50%-100%负荷时， 开启两台泵。本文又根据多种调速方案模拟优化计算得到了冷水机组的最优运行方案(即冷冻水泵运行的平均输出功率最小)：当50%负荷以下时，开一台水泵；50%-100%负荷时， 开启两台水泵。并且水泵分阶段调速运行满足负荷率变化。两种运行方案的计算结果见表4。
冷冻水系统运行耗功率 表4
负荷率（%）
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
年平均值
时间频数（%）
27.9
8.7
8.2
11.6
9.9
10.2
11.6
6.4
4.2
1.3
实际运行方案
运行台数
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
-
速比 （%）
1台
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2台
1
1
1
1
1
平均功率 （Kw)
12.58
3.90
3.70
5.21
4.46
9.21
10.42
5.76
3.74
1.17
60.15
最优运行方案
运行台数
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
-
速比 （%）
1台
0.35
0.35
0.35
0.47
0.59
0.35
0.41
0.47
0.53
0.59
2台
0.35
0.41
0.47
0.53
0.59
平均功率 （Kw)
0.55
0.17
0.16
0.54
0.91
0.41
0.73
0.60
0.56
0.24
4.87
经校核，两台水泵都变速运行时，每台机组的水量始终在最小临界水量以上。从以上2个方案中可以看出，在部分负荷时变频调速水泵与恒速泵比较，其节能效果非常显著。 五、 室内空气参数与建筑能耗 影响空调系统能耗因素很多，针对本文所研究的办公楼，根据现有实际条件及能力，本工程从设计标准选取的角度进行建筑能耗分析。 在空调设计中，首先要确定室内设计参数，这关系到舒适标准与卫生要求。合理的室内设计温度与湿度应该是在满足热舒适要求的前提下力求减少能耗。干球温度22～27℃，相对湿度30%～70%被普遍认为是舒适区，根据该办公楼的室内设计参数，通过组合（6个设计点）计算，可以得到相应的人对热环境的反应状况与耗电量，见表5。
不同室内参数下空调系统耗电量 表5
设计点
干球温度（℃）
相对湿度（%）
舒适度
耗电量（kWh）
1
24
50%
稍冰
864 700
2
25
50%
舒适
824 900
3
26
50%
舒适
784 600
4
24
60%
舒适
855 900
5
25
60%
舒适
815 900
6
26
60%
舒适
775 900
由表5可以看出，温度的升高和相对湿度的增加，都会使能耗有所降低。上述设计点基本都在舒适区范围内，但耗电量有所不同。可见，通过改变室内设计标准所具有的节能潜力是很大的。所以在满足舒适度要求的前提下，可选择提高室内温度和相对湿度来减少空调系统能耗。 六、 节能综合效果分析 针对该办公楼的实际情况，通过研究，本文提出了该办公楼空调系统的若干节能措施并进行了分析，如果仅考虑对前三项改造所带来的节能效果和经济效益，其综合效果见表6。 空调系统节能潜力分析一览表 表6
改造项目
增加投入（元）
耗电量（kWh）
节能率 （%）
节省运行费① （元/年）
回收年限
改前
改后
冷水机组的最优运行方案
-
524 798
504 406
3.9
20 392
冷冻水泵定水量改为变水量运行
变频器及辅助设备 80 000
152 180
12 321
91.9
139 859
1年
总和
80 000
676 978
516 727
23.7
159 851
1年
①深圳市电价为1元/（kWh） 从表6中的数据可知，对现有的空调系统人工冷源进行以上的改造，做较少的投资，就可以获得可观的节能效果和节省大量的运行费用。由于有些节能措施对已经施工运行的系统难以操作，如果在设计阶段就能充分考虑系统的节能问题，则效果会更好。 七、 结语 通过对深圳市某办公楼的空调系统进行节能潜力分析可以看到，现有的空调系统具有很大的节能潜力。仅从制冷系统的优化运行和冷冻水系统角度去进行调整，其运行节能潜力已非常之大，节能率可达23.7%，如果能在系统设计时就充分考虑系统的节能问题，则可以得到更好的节能性和经济性。 参考文献 1 章雅锐，单寄平.从节能运行出发对制冷机容量匹配的初步探讨.暖通空调，1990，20（1）：14～17 2 曹琦，张华.计算部分负荷性能参数正确选择冷水机组.暖通空调,1996，26（6）：58～60
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