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深圳房价走势2018年开始狂升了吗？
深圳的房价走势如何：
1、一直以来，北京都被称为中国房价最高的一个城市，然而在比较新的某网站披露的信息上看，深圳在和北京的这场房价博弈中，占据了上风，当前社会，深圳成为房价最高的城市。
2、二手住宅成交量也有显著上涨，数据显示，12月第三周深圳二手住宅成交1666套，环比上涨33.6%，成交均价51766元/平方米，环比微跌0.6%。这也是近2个月以来，深圳二手住宅成交量比较高，成交均价比较低的一周。
3、目前的利率水平已经处于相对非常低的历史水平，比去年紧缩。但是从整个历史长河来看，现在利率是相对宽松的，从一次性付款买到现在贷款买房，从利率十几个点，到现在只有四点几个点，相对来说还是处于比较宽松的水平。
政策频调 今年深圳商务公寓市场走向何方
在深圳房地产市场，商务公寓和一种工业配套宿舍的“类公寓”一直被看作“类住宅”产品，也是房地产市场重要的组成部分。由于不限购不限贷，这些公寓还曾是投资客“狂欢”的空间。不过，近来深圳公寓市场的政策不断，2020年这个市场又将走向何方？
在深圳的商务公寓市场，有一种工业配套宿舍的“类公寓”产品，甚至只需要“现场”注册公司就可购买，由于价格相对同类型公寓产品低，因此吸引了不少投资者。近日，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》印发，于2月1日起正式实施，上述通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了针对性的规范。
其中，对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《办法》进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业，且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30％。如某家企业欲在福田区购买工业配套宿舍，必须满足这样的条件：在福田持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米），且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在福田区内持有工业楼宇建筑面积的30％。该企业如果只是在福田区持有写字楼，就不具备购买配套宿舍资格。
“2013年的政策仅要求工业楼宇及配套用房的受让人须为经依法注册登记的企业，我们发现存在一定程度的炒作，甚至有在转让现场为购买者提供企业注册服务的现象。”深圳市城市更新和土地整备局相关负责人介绍。记者也发现，深圳市场上原本需要注册公司就能购买的“类公寓”产品不在少数。在罗湖清水河片区，一处新公寓项目正是标榜需要注册公司才能购买，目前45平方米的复式单位售价为170万元左右，折合不到每平方米4万元。而在临近的笋岗片区，一些在售的正规商务公寓项目售价达到每平方米6.5万元至7.5万元。
无论如何，在许多人看来商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。虽然商务公寓和类似的“类公寓”产品不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，这些公寓一直给人难以转手的印象，让一些普通置业者“望而却步”。深圳中原研究中心的数据显示，2019年深圳商务公寓成交18902套，同比上升2.82%。与此形成对比的是，2019年深圳新房住宅成交数量同比上升28.9%，二手住宅共成交77149套，成交套数较2018年上升19.4%。
不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，此前还有许多内地客户前来咨询。”与此同时，商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。
近两年来，深圳商务公寓市场的政策调整不断。2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。不过，就在去年年底，深圳取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。2018年7月，深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。
近日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。《通知》还明确，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。
深圳中原研究中心认为，在住宅限购的情况下，不限购不限贷的公寓产品得到部分置业者的关注。去年年底公寓市场出台了新的政策，取消了“只租不售”的相关规定，长期来看有利于增加商务公寓市场的供应，但与此同时，商务公寓的稀缺性在下降。预计未来公寓成交量相对平稳，难以出现明显增长。
求 深圳福田区华强北的写字楼和商业楼的详细情况
戴德梁行近日在其二季度研究报告中披露，由于一些甲级写字楼商户完成装修正式进驻，福田中心区写字楼空置率比上季度下降了5.2%，但同时，1-5月份的写字楼价格高至1.47万元/平方米，同比上涨了30.04%！
价格同比上涨3成多
与住宅市场进入空前浓烈的观望期相反，戴德梁行披露，调控之于深圳写字楼市场的影响相对较小，写字楼成交量与成交价均获得相应增长。数据显示，1-5月份，深圳写字楼实现销售面积共12.33万平方米，与去年同期相比上涨了5.47%，写字楼价格达到14681.74元/平方米，同比上涨30.04%。其中，福田中心区写字楼成交量为28775平方米，同比涨幅约21%。
同时，该司研究部负责人江冰河透露，今年第二季度，福田中心区甲级写字楼的空置率出现相应的下降，由第一季度的22%下降至目前的16.8%，降幅为5.2%。他分析指出，这是由于：上季度一些已经签约但由于装修而拖延进驻的企业，如今大都已搬了进去，从而令区域写字楼空置率发生了下降。
未来一年是入伙高峰
“从现在开始到年底，深圳写字楼又将迎来新一轮的集中放量。”江冰河称。据该司研究部提供的数据显示，在未来一年内，深圳将至少有9个高档写字楼项目集中入伙，涉及面积共达559524平方米，而且，这些项目悉数集中在福田区，分别为免税大厦、地铁大厦、金中环商务大厦、卓越时代广场、凤凰大厦、新世界中心、中国经贸大厦、财富大厦以及荣超经贸中心等。
深圳“写字楼大王”李华重建卓越
两度配合调查后，李华又活跃起来。
“华 哥已经开始为了城市更新项目和村长吃饭了。”一位深圳地产人士惊讶于卓越集团董事长李华的高调。
李华在深圳素来以低调出名，之所以说他此次高调，是因为李华在2019年前后两次接受调查。
这轮 风波 发生在卓越集团冲击千亿元销售规模的关键时刻，李华回归正常履职后，卓越集团掀起一场高调重建。
多年前牵涉到政商关系，继而陷入刘强东桃色新闻，抑或是两度配合调查，李华和他的卓越集团都很沉默，这些沉默来源于卓越为非上市公司，外界对这家公司的“老板”和发展知之甚少。
实际上，被称为“写字楼大王”的李华和卓越集团，早已是千亿元资产规模的企业。
这家企业的沉默被最近两年职业经理人的频繁变动打破，原卓越集团联席总裁王卫锋离职，加盟同城房企力高集团，原成都万科总经理沙骥成为了新的卓越集团执行总裁，后者于2018年初加盟卓越集团任副总裁。
现年53岁的李华在1996年创立卓越集团，这个从四川内江走出来的地产大佬毕业于华南理工大学机械自动化专业，毕业后在深圳团委任职，后来任深圳市家用工业公司总经理助理、上海太平洋公司深圳办事处主任，再后来前往海南、香港掘金，直至回到内地创立卓越集团。
李华有一个年长8岁的胞兄李晓平，是中科院经济研究所硕士，1996年也“下海”跟随李华创业。目前李华为香港居民，李晓平仍然保留中国国籍。
卓越集团的公司版图架构相对简单，李华在香港设立卓越集团投资有限公司（以下简称“卓越集团”），李华控制卓越集团95%的权益，李晓平拥有剩下的5%权益。
卓越集团控制内地卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越置业”），也即外界认知中的“卓越集团”，李华为卓越置业董事长，李晓平为卓越置业副董事长兼总裁。
沙骥成为卓越置业执行总裁后，意味着李华和李晓平对他的认可。其实在沙骥之前，李华钟意的职业经理人为有过华润、龙湖、阳光城、中南置地履历的陈凯。
“陈凯的要求是李华将卓越总部搬迁至上海。”一位知情人士告诉一条君，这显然与李华的想法相差太远，最终陈凯加盟卓越一事也就“流产”了。
沙骥成为李华的“大管家”后，开始对卓越的职业经理人体系进行调整，先是引进有着中海、龙湖、融信履历的李宏耕，任卓越集团副总裁，分管上海公司、南京公司、兼任上海公司总经理；引进有着万科履历的牛伟，任职卓越集团战略运营部总经理。
新人的加盟，势必带来“老人”的职务变动，如原副总裁、卓越上海公司总经理任玲被调往掌管产业地产。任玲是跟随李华多年的老人， 199 7年加盟卓越集团，此次职务的“降级”实属罕见；再如卓越集团人力资源中心总经理王庆被调往重庆公司任总经理，取代王庆职位的是李晓平儿子李渊。
外聘的职业经理人逐步增多，虽然加大了卓越集团的曝光率， 但这家公司仍未摆脱家族企业的色彩。
在李华被调查期间，卓越集团主要由副董事长兼总裁李晓平掌舵，沙骥主管经营事物，副总裁还有创业元老王斗，主管融资和财务，王斗也是李华家族成员；从阳光城跳槽过来的副总裁陈林主管投资，还有主管深圳公司的副总裁徐春。
在沙骥和王卫锋之前，卓越集团的总裁为李晓平的妹夫张远（张远与李晓平是大学同学），后来王卫锋加入后，张远才从卓越体系内逐渐退出。李华唯一的女儿年龄尚小，李晓平的妻子肖兴萍，张远的儿子张昊，均在卓越集团体系内担任职务。
“李晓平是学数学出身的，对项目合同把关的比较严格。”一位前卓越集团职员告诉一条君，李华和李晓平其实就是卓越的两个“老板”，李晓平虽然在大方向上拥护支持李华，“但两个老板风格上还是不一样，这有时让下面的人很难做。”
“李华心底里是想找最好的职业经理人，自己可以像有些地产老板一样闲云野鹤。”上述职员表示。
卓越集团和李华的“神秘”，来源于“写字楼大王”的称号，能够在深圳福田、前海、后海各个核心地段拿下土地建设写字楼收租，同时也源于外界对卓越集团的发展历程知之甚少。
2009年，卓越集团曾冲刺香港IPO，但最终失败。2012年是卓越发展的重要节点，这一年卓越实现了100亿元销售额，清晰的提炼出住宅开发、写字楼运营、商业运营等主要业态，也初步完成了武汉、上海、重庆、长沙等城市的全国化布局。
上市未成，随后李华有如神助，在深圳“凶猛”拿地，踩对城市发展的节奏，这些让卓越集团区别于其他的民营房地产企业，迅速脱颖而出。2013年，卓越以123.7亿元的价格竞得前海深港合作区第一宗土地，创造出深圳最高总价地王，名声也变得更为响亮。
2018年，卓越集团提出三年内实现千亿元销售规模的目标，不过在宏观调控、融资收紧的背景下，卓越集团的扩张遭遇了重大挫折，继而引发裁员、收缩战线的动作。
根据第三方统计机构的数据，卓越集团2016年-2018年的销售额分别为325.1亿元、367.1亿元、553亿元。
卓越集团是非上市公司，但作为千亿资产规模的企业，融资渠道非常重要，卓越集团在内地的工商主体为卓越置业集团有限公司，卓越置业下辖深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业”）、深圳卓越城市更新集团有限公司以及国内各个城市公司。
为了融资便利，卓越置业一直将子公司“深圳市卓越商业管理有限公司”（以下简称“卓越商业”）作为债券融资的主体，大部分写字楼、商业项目也都被装入卓越商业中。
目前，卓越商业拥有的自持收租物业有位于深圳的卓越城商场、卓越城北区写字楼、皇岗商务中心、卓越世纪中心、卓越时代 广场 一期、金地中心、后海金融中心商场、横岗中心城市花园，以及广州的地王 广场 、青岛大融城。
作为卓越目前在公开市场发行债券融资的平台，卓越商业还拥有卓越集团多数在建、且赚钱的写字楼和住宅项目，如位于深圳的卓越前海壹号、卓越前海时代 广场 、天元花园；位于上海的宝山卓越商务中心、奉贤卓越世纪中心，上海维港，以及东莞的6个项目，青岛、杭州各1个项目。
6月底公布的一份债券评级报告显示，卓越商业2016-2018年营业收入分别为 147 .61亿元、11 3.0 7亿元、 198 .47亿元，净利润为26.72亿元、213.59亿元、62.04亿元；经营性净现金流为88.34亿元、46.84亿元、32.48亿元。
与营业收入相对应的，2016-2018年，卓越商业实现销售额仅为93.74亿元、 155 .58亿元、 170 .42亿元。签约销售均价为3.84万元/平方米、4.91万元/平方米、2.63万元/平方米，这可以看出销售产品结构性出现了变化，卓越在外地城市的扩张迅猛。
2018年卓越商业 170 .42亿元的销售额与第三方机构统计的553亿元销售额相差甚远，虽然卓越商业之外，卓越置业还拥有一些新进入城市的项目。
截至2018年底，卓越商业持有的收租物业公允价值高达596.14 亿元，占资产总额的 41.05%。这些写字楼和商铺2018年为卓越商业带来近8.63亿元租金收入，其中在深圳有名的写字楼卓越世纪中心实现租金收入1.4亿元、皇岗商务中心租金收入3.12亿元、卓越城租金收入2.34亿元。
做大资产规模的同时，卓越商业的债务规模也在进一步放大。截至2018年底，卓越商业负债合计967.90亿元，较年初增长7.05%，主要系流动负债增加所致。其中流动负债463.43亿元，较年初增长11.05%；非流动负债504.47亿元，较年初增长3.62%。
卓越商业是卓越集团最为优质的平台，就有着近千亿元的债务，加上卓越集团另外几个平台，卓越集团整体债务也在千亿元以上，“高杠杆”极端考验这家公司的融资能力和现金流。
2018年，卓越商业筹资活动现金流入 485. 64 亿元，同比增长 27.99%，筹资活动现金流出 258.67 亿元，同比增长 18.01%，主要系偿债支出增加所致。这意味着，卓越集团在借新还旧的同时，也承受着巨大的融资成本。
高速发展的卓越集团不能出错，李华对优秀职业经理人的渴望可能来源于此，如果卓越的发展出现“黑天鹅”，可能剩下的应对方法便是像之前IPO失败一样，将手上价值超过500亿元的自持物业对外出售。
显然，这不是李华和卓越集团愿意面对的情况。
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