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2018年深圳市规土委以案例详解土地续期
2018年深圳市规土委以案例详解土地续期
4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明：目前深圳需按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
居住用地的续期因牵涉到千家万户的利益而备受关注，为让市民更清楚地了解我市关于居住用地土地续期的规定，市规划国土委选取了两类有代表性的住宅案例加以说明。
福田、罗湖已办理了719宗土地延期
说明会上，市规划国土委土地利用处负责人着重强调了深圳市出台的两个规定，即1996年发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》和2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》(简称深府73号文)。目前深圳已经处理的所有土地续期案例均依据这两个规定。
该负责人特别提醒市民及企业，从已经发生的土地续期案例情况看，我市土地续期工作平稳有序，因此市民和企业无需紧张，只要认真仔细研究好两个规定的有关条文，就可以清楚地了解自家房子的土地到期后需办理哪些手续延期。
记者从说明会上了解到，自2004年4月23日发布《深圳市到期房地产续期若干规定》以来，我市已经处理了很多起土地续期的案例，根据市规划国土委的最新统计，自73号文发布以来，市规划国土委第一直属管理局办理的福田和罗湖两区的土地续期申请总数为719宗(其他几个区由于涉及案例较少，暂未统计)。
典型案例
香蜜二村一住宅：由50年顺延至70年不用补交地价
据介绍，如果住宅类型所在土地为1995年9月18日前签订《土地使用权出让合同》的，可以自动顺延至国家规定的居住用地使用年限70年。
市民可以拿出自家房地产证或到国土部门查询后看看，如果自己的.住宅所在地块属于这种情况，基本可以不用管它，自动顺延，除非需要变更产权时，才去办理手续确认顺延。至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。
比如，今年1月份，市规划国土委第一直属管理局办理了一宗福田区香蜜二村04栋A3房的土地续期。该房产位于编号为B201-0006宗地内，该宗地已于1992年签订深地合字(92)072号土地使用权出让合同书，房地产证上注明的土地用途为住宅用地，土地使用年期50年，也就是从1992年4月8日到2042年4月7日止。
该房业主向市规划国土委咨询上述房产土地使用期限50年能否顺延至70年，该委的复函明确：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年。
也就是说，该住宅土地使用年限可以顺延至2062年，不需要另签合同或换发《房地产证》，如果需要变更产权，则在办理变更产权手续时确认、顺延。
至于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后续期问题，市规划国土委土地利用处有关负责人表示，这种情况如何续期、是否需要交纳地价，我市正在研究制定相关政策。
典型案例
长城大厦一住宅补交了4万多元由50年延至70年
如果住宅所在土地属行政划拨用地，那么就要根据2004年4月23日深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》进行办理，也就是说，如果已经到期想延至70年，则需要补交一定的地价来延长使用年限。
比如，今年2月份，市规划国土委收到一份来自福田区长城大厦6栋B308房业主的申请，申请将土地使用年期从50年延至70年。
该委通过核查，此房位于B215-0022宗地内，属行政划拨用地，建筑面积80.58平方米，房屋用途为住宅，性质为商品房，土地使用年期50年，从1985年5月28日至2035年5月27日止。
该委根据2004年4月23日深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条，按照住宅用途基准地价的35%计收该房产延期20年(2035-2055年)的地价共44940元。将上述房地产使用年期从50年延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止。
相关链接
行政划拨类办公和商业类土地续期需补交基准地价35%
深圳特区报讯(记者徐强)商业办公、写字楼所在土地到期该如何办理续期?在昨天的说明会上，市规划国土委举了两个例子加以说明，与住宅类的相同，如果是行政划拨用地，则需补交地价延至国家规定的最高使用年限，即办公类为50年，商业类为40年;补交地价的数额为相应用途公告基准地价的35%。如果是在1995年9月18日前签订土地使用合同的，则不用补交地价，顺延至最高年限。
比如，办公用途的国际商业大厦北座1902房所在地块为行政划拨用地，土地用途为办公，性质为商品房，土地使用年限20年，从1982年1月1日至2001年12月31日止。
2007年3月，该办公用房业主深圳亚洲实业股份有限公司向市规划国土委申请将土地使用年期从20年延长至50年。
该委根据深府73号文第三条，按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年(2002-2031年)的地价共61704元。将上述房地产使用年期从20年延至50年，即从1982年1月1日至2031年12月31日止。
再比如，商业用途的环宇大厦所在地为行政划拨用地，用途为商业，土地使用年期20年，从1982年2月4日至2002年2月3日止。
2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司申请将环宇大厦土地使用年期从20年延长至40年。
市规划国土委根据深府73号文第三条，对延期的20年(2002-2022年)收取商业用途35%基准地价，共计21974472元。将上述房地产使用年期从20年延至40年，即从1982年2月4日至2022年2月3日止。
小贴士
行政划拨土地
行政划拨土地是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国有土地有偿使用发端于深圳。1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，客商在特区投资设厂、兴办各项事业，需要使用土地可在完成相关手续后发给《土地使用证书》，最长使用年限为工业用地30年，商业用地20年。随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。
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请问深圳neo大厦14层是哪个公司啊？
两个利好
先说两个利好。
前些天，位于深圳前海自贸区的华润前海大厦T2写字楼，被中信保诚人寿保险有限公司整栋收入囊中，这笔大宗交易所涉及的建面约10万平方米，交易对价约70亿元。
中信保诚由中信集团和英国保诚集团联合创建，这是外资涉足深圳的又一笔大宗交易。
在住宅市场上，在刚过去的12月，深圳市二手住宅成交9959套；11月，深圳市二手住宅共过户8013套。深圳住宅呈现出王者归来的火爆之势。
两个不利好
再说两个不利好。
罗湖国速中心B座129套办公产品，开盘后，经过一年努力，在深圳房地产信息平台上，显示的已签预售合同才8套。其余的都是显示期房待售状态。
不错，一栋写字楼一年时间也就卖了8套。按照这个龟速，国速中心129套办公产品要用十几年时间才能卖完。
虽然随着时间推移，国速中心慢慢也会几套几套成交，或许之前成交正在办手续的几套也会补上网签，但对于火爆的深圳住宅楼市而言，罗湖的国速中心的销售龟速令人汗颜，与其“国速”形象名不符实。
深圳房地产信息平台显示，2019年12月，深圳办公楼仅成交252套，与火热的二手住宅成交9959套有着天壤之别。而截止2019年12月底，深圳写字楼可售套数有11234套。可售面积约144.5万平米。
如果用每月252套消化速度，深圳现有可售的写字楼要用近45个月，接近4年的时间才能销售完。
根据戴德梁行报告，未来5年深圳有望迎来853万平方米的甲级写字楼供应，仅2020年有望投入使用的供应就达178万平方米。
这是天量供应！这要用N年才能卖完吧。如果不寄托于大宗交易，深圳写字楼市场还有什么希望呢？
写字楼冰火两重天
深圳写字楼怎么啦？从表面看，可以用冰火两重天来形象。
在戴德梁行的报告里，深圳已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一，占全国总交易量近五分之一，2019年累计成交31宗，成交额达507亿元，同比增长77%，创下历史新高。
其中，超过90%的成交金额发生在深圳核心区域，同时，超大型成交频现，全市成交额20亿元以上交易共8宗，占成交总额超80%。
深圳外资投资占比从去年2%大幅增加至16%，成交主要来自多个香港买家。2019年外资开始在大湾区发力，今年以来在收购成交量以及来深圳考察的数量都创下纪录。
深圳写字楼大宗交易频繁，背后应该清楚看到，这主要是外资、金融财团及部分大型机构所致，央企、国企也涉足一些中小宗交易。这些交易都是在深圳核心区域的优质物业，比如前海，许多作为总部基地。而对于非整售的写字楼市场，交易异常惨淡，尤其是只能企业购买、户型面积又有限制的工改项目。
另一方面，在写字楼的空置率、租金方面，2019年深圳经历了史无前例的考验。
深圳大街上到处派发着招租传单，有一张是南山、福田车公庙等区域的写字楼价格，大部分在每月100元/平方米以下，最低到了49元/平方米。其中，位于福田车公庙的NEO大厦，租金是108元/平方米起，南山后海的中洲控股中心的价格则是128元/平方米起。
深圳NEO大厦有一套高层写字楼，面积大约在320平方米，2018年租金每月260元/平方米，中介言现在可以降到170元。这意味着，租金价格降幅达到了34.6%。
NEO大厦对面的天安数码城，写字楼价格则更为便宜，从每月150元/平方米到每月80元/平方米，租金降幅达到了46.67%。
据房屋代理机构第一太平戴维斯近期发布的报告显示，深圳甲级写字楼空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%。
戴德梁行报告显示，2019年深圳甲级写字楼新增供应53.56万平方米，较上年减少23.5%。然而新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长，全年累计吸纳量仅10.17万平方米，不及上年的1/4；在需求疲软的影响下，2019年深圳写字楼空置率涨至22.04%，同比上升了6.33个百分点。
展望
深圳写字楼市场受全国宏观经济下行以及中美情势影响，写字楼市场“寒冬”也与大量的P2P爆雷有关，相关金融企业退出后导致空置率直线上升。
面对“寒冬”，深圳写字楼业主一方面通过不断调整租金及租赁策略应对困难，一方面寄托于城市经济的发展，以及政策刺激需求不断增长。
粤港澳大湾区以及先行示范区的政策叠加为深圳带来新的机遇。对于深圳楼市来说，人们希望未来越来越美好：政策新利好年年不可少；全国及国外资金不断涌入；城市规划及建设一年一个新台阶；房价不能跌只能涨，哪怕微涨；调控不能调死楼市，保留随时激活的可能----
但是，再多的城市利好，再火爆的住宅市场，不代表深圳高楼大厦快速售罄，写字楼100%的出租率，十二分满意的租金回报。深圳是发展神奇的城市，写字楼能否上演神奇传说，未来5年，让我们拭目以待。
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标签： 深圳18年写字楼供应
