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甲级写字楼和乙级写字楼有何区别？
一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级
三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
二、“甲级”标准不不是最高级别
“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2)建筑规模：超过50000平方米。
(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。
(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7)智能化：3A～5A
(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2)建筑规模：1—5万平米。
(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利：有多种交通工具直达。
(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
(2)建筑规模：无限制。
(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务：有物业公司服务。
(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
(2)规模：无限制。
(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利：有交通线路到达。
(6)所属区位：一般城区位置。
三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：
（1）楼宇品牌标准：A级
写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。
（2）地理位置标准：A级
地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
（3）客户层次标准：A级
客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。
（4）服务品质标准：A级
服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。
（5）硬件设施标准：A级
主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
四、根据发展轨迹制定写字楼标准
中国的写字楼发展经历四个阶段，
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。
第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。
随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。
三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。
四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。
以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新。
深圳甲级写字楼名单
■诺德中心
双层中空LOW-E玻璃，远大玻璃。■隔热、防噪音、防辐射、透光。■2.8 m×1.6m单元
式落地幕墙。 ■结合楼体弧形立面，外部玻璃翼贯穿193米整体楼高，纵向线条间距产
生疏密变化，呈现永恒感觉，在中心北区众目睽睽。
■中国凤凰大厦
整体玻璃幕墙、高效节能的宽型板式写字楼
所用玻璃材料10月份公布
■金中环大厦
玻璃幕墙、南玻牌双层中空玻璃，这一种比较普遍采用。
■新世界中心
对外宣称是南玻。
但据郑大伟总经理说，其玻璃幕墙，采用一种四元复合玻璃，比普通价格昂贵30%，在上
海写字楼普遍采用。具体玻璃型号10月份公布
■安联大厦
双层中空渡镆LOW-E玻璃，法国圣戈班牌，深圳帝王大厦曾采用。欧洲一般建筑多采用，
如戴高乐机场。
■大中华广场
中山格兰特玻璃
■江苏大厦
普通LOW-E玻璃，2000年发售时，这种LOE玻璃曾经在欧洲盛行，但如今2006年已经过时。
■荣超广场
彩色铝合金窗、银灰色镀膜钢化玻璃
没有中空的、南玻牌普通玻璃
■时代金融中心
外墙采用LOW-E钢化中空玻璃配合幕墙
没有中空的、南玻牌普通玻璃
■卓越大厦
宽体、墩实、厚重的外型，配以格兰特玻璃，属于双层中空镀膜玻璃。
其隔热性能高，可有效降低室内的能耗。整栋大厦大面积采用可开启的玻璃窗，给室内
环境增加通透。
■联通大厦
采用上海耀皮玻璃/SYP.。其企业第一大股东是英国皮尔顿国际控股公司，先后出资收购
了上海福华玻璃有限公司40％的股权以及广东浮法玻璃有限公司75％的股权。
■中央商务大厦
高级铝合金玻璃幕墙、中空玻璃
■兴业银行大厦
镀镆浅反射灰色（透明）、中空隔音玻璃幕墙
【中国经贸大厦】由“豪嘉实业公司”开发，项目英文全名称（CHINA ECONOMIC
TRADE BUILDING），客户为本地科技文化企业、外资驻中国代理、内地驻深办事处，
是目前深圳中心西区唯一全海景纯写字楼，和5A甲级写字楼标准。写字楼地上25层，
地下3层，总高度99.60米，总建筑面积42880平方米， 西侧为园博园， 东侧为香蜜
湖公园，南侧为深圳湾海景，其工程进度已至22层。
【安徽大厦】景观是天安高尔夫花园，推出时间是1999年8月，基本单位40M2～70M2，
根据跑盘调查，主要是三角型的回廊设计，大堂设计开阔，客户以中小型公司为主，
范围是科技、商贸、实业和地产公司。
【中国有色金属大厦】景观是农科中心苗圃，推出时间2002年5月，基本单位是50M2、
300M2，低楼层以公寓为主，高楼层以大开间为主，大堂设计一般， 客户是大中小公
司俱全，范围是电子、科技、实业和地产公司，还有中国有色金属公司深圳的分支机
构。
【敦煌大厦】景观是深圳园博园，推出时间是2006年4月，2005年发售价格为12500元/
M2，基本单位是189-336M2，每层4个单位，客户是中型成长公司。销售后期的客户中，
有不少是买半层、一层的居多。当时，市场上还没有象“中国经贸大厦”的大面积单
位。
【喜年中心】景观是农科中心苗圃，推出时间是2002年5月，基本单位是50M2、80M2、
710M2的单位， 南栋是公寓，北栋是大开间办公楼，客户以中小型公司为主，
范围是机械、电子、实业公司等。
【数码时代】景观是天安高尔夫花园，推出时间是2002年5月，基本单位为50M2左右的
小间公寓房，客户很多是小型IT公司，和小型科技公司，如深圳三和通讯设备公司，
韩国半导体股份有限公司。
【财富广场】景观是农科中心苗圃，推出时间是2002年8月，基本单位以50M2为主，其
东座是居住公寓，二郎茶社的合作单位“仙人泉茶馆”就在3楼，西座为商务公寓，
有不少私人工作室。
【英龙大厦】推出时间是2003年3月，基本单位是50M2，1—4层为LOFT，其余是小单位
面积，客户多为创业型公司，以电子、装饰行业为主。
【银座国际】景观是农科中心苗圃，推出时间是2003年5月，基本单位是70-130M2的可
拼合中等单位，客户多是中型成长公司，以电子、咨询、实业公司为主。
【金润大厦】推出时间是2005年11月，基本单位是182-364M2，每层6个单位， 客户是
中型成长公司，以电子、外贸为主。
其它方面，【招银大厦】多为基金、证券、实业类行业；【本元大厦】多为家具类、
科技类、电子类企业；【银座国际】多为贸易、IT、地产、实业公司；【财富广场】
多为装修设计、建材行业；【中国有色大厦】多为科技、电子、实业类小型公司；
【深南国际商务大厦】多为外贸，信息行业居多；【创展中心】多为泰然工贸相关企
业 、装饰材料类/设计类公司；【大庆大厦】多为工贸类、装饰材料类企业；【交通
局大厦】多为物流、电子、IT、实业；多为物流、贸易、律师、广告；多为银行、教
育、通讯、旅游、服装；
中心南区，【财富大厦】，【大中华广场】，【荣超广场】， 【卓
越时代广场】，【现代国际】，【金中环商务大厦】，
【航天大厦】，【中央商务大厦】。
中心北区，【新世界中心】，【中国凤凰大厦】（诺德金融中心】，
【安联大厦】，【江苏大厦】。
中心西片区，【联泰大厦】，【中国经贸大厦】，【富春东方·万轩国际】
，【敦煌大厦】，【喜年中心】，【光大银行大厦】，
【求是大厦】，【中国有色大厦】，【大庆大厦】，
【创展中心】。
参考资料：来自深圳房地产信息网
少了一些中心区最近2年建的
深圳前海有哪些甲级写字楼？
星海名城七期振业国际 海岸卡夫诺 田厦国际中心 现在前海甲级写字楼还不是很多
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