本年年中时，深圳科技园地标建筑汉京中心将贴了多年的“I love SZ”换成了“全球招商”，不少网友调侃称“凄惨中带着一丝好笑”。

但是，这却是深圳写字楼商场空置率高企的真实写照。从罗湖到宝安，通过福田到南山，一路向西，房价一路高涨的同时，密集伫立着的写字楼们已纷纷在其墙立面上“全球招商”的招租电话。

在北上广深四个一线城市中，深圳写字楼空置率处于最高水平，超越四分之一的写字楼都处于空置。

伴随着不断上涨的空置率，深圳写字楼租金从2019年开端进入下行通道，现在的租金水平甚至不如三年前。

三年前，深圳写字楼租金均匀每月232.4元/平方米，现在每月均匀租金已下降至192.4元/平方米。

不断下降的租金使得深圳写字楼商场变得更为活跃。科技企业成为下半年深圳写字楼商场的主要需求者。

过量供给
据榜首和平戴维斯发布的《2020年第三季度深圳房地产商场概述》显现，高量供给持续累积，未受疫情影响而明显放缓，过量供给仍是空置率上升主因。季内，全市均匀空置率环比上升1.6个百分点，至29.7%。

详细到深圳各区域来看，宝安区空置率最高，到达49.6%；南山区空置率达34.7%，空置率水平居全市第二；罗湖区空置率达25.6%；福田区空置率达23.2%。

据了解，榜首和平戴维斯的写字楼商场样本为甲级写字楼。

假如调研样本为甲乙级写字楼，空置率状况相对较好。世邦魏理仕提供的数据显现：在全体商场需求回暖的带动下，全体商场空置率环比下降0.8个百分点至20.1%。

尽管空置率数据各有差别，但多家组织都认为：过量供给是深圳写字楼商场不断上涨的重要原因，南山成为写字楼商场的供给大户。

榜首和平戴维斯的数据显现，2020年第四季度，估计有约39.万平方米的新增甲级写字楼面积交付入市。2020年全年，估计累计共有 126万平方米的新增面积交付。现在南山的现有存量初次超越福田，两区同为商场供给主力，共占商场总存量的85%。

世邦魏理仕深圳顾问及买卖服务工作楼部主管、资深董事吴洋表明：“未来六个月，估计将有40万平方米新增供给会集入市，主要分布在前海和车公庙片区。”

榜首和平戴维斯认为，空置率受过量供给抑制仍将难以批改，其料将打破30%关口达前史新高。

深圳写字楼商场长期处于供过于求的状况，戴德梁行数据显现，向前追溯到2006年，深圳的写字楼商场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年呈现过求过于供的局面，其他均为供大于求。

面临写字楼商场供过于求的问题，从土地供给端来看，深圳市政府已开端逐步削减商业用地的供给量。

深圳中原地产统计的数据显现，商业用地从2016年到2020年9月止，别离供给了了25宗、20宗、16宗、7宗、8宗。

高力国际上一年曾猜测称，深圳未来五年80%的甲级写字楼新增供给都将来自南山和前海。

在深圳商业用地的供给中，南山区是深圳各区域商业用地供给量最多的区域，中指院统计的2015年到2020年9月停止的商业用地出让状况中，从区域来看，南山区共挂牌出牌了44宗商业用地，宝安16宗，福田3宗，罗湖仅有1宗。从板块来看，前海出让的土地最多，共出让了21宗土地，宝安中心出让土地居第二，出让了15宗土地，后海出让13宗土地。

前海供给许多商业用地后，拔地而起的一座座写字楼们集合于前海，真实入驻的企业却并不多。

上一年年中，有组织统计的数据显现，前海写字楼空置率已超越50%。

戴德梁行华南区及华西区研讨部主管张晓端认为：“前海作为新区想要开展，有必要要有许多、会集的土地供给，构成必定的规划效应，才能够快速开展，这样造成的问题是供给结构和需求结构或许不够百分百适配，但假如新区没有许多供给的话，又很难开展起来。土地供给的问题仍是有两面性。”

到现在，前海区域的写字楼，尚处于空置率较高、租金较低的状况。

有中介告诉新闻记者：“前海世贸金融中心现在有四成以上的公司入驻，租金价格180~230元/平方米，看楼层和朝向；杰出前海壹号公司或许更少一些，价格更便宜，130元/平方米能租下来，毛坯的话或许在120元/平方米。”

世邦魏理仕深圳研讨部主管、董事郭丽萍告诉记者：“对待新区仍是要用开展的眼光来看，前海区域写字楼空置率高的问题，跟其交通状况也有关。上一年10月后，前海开通地铁，空置率状况现已改善许多，现在大约到30%左右的水平。而且前海的土地推出后就是有弹性方案，从前期到后期会有动态调整的过程，尤其是这几年针对人才住房的用地需求，今后也或许会添加。”

以价换量
深圳写字楼商场供给量居高不下的问题，仍令甲级写字楼业主面临持续压力，他们开端调整招商战略，对职业、资质等要求削减，实施超前预租、优惠的租借条件、佣钱鼓励等。

写字楼租户面临租金普降、选择面添加的商场行情，扩租、换租以提升工作空间质量的需求意向较多，但多数并不急于成交、并等待争夺更加优惠的承租条件，进一步拉长成交周期。

戴德梁行的数据显现，第三季度，深圳甲级写字楼总存量维持在596.35万平方米。受疫情影响而滞后的租借需求于二季度会集开释后，三季度新增需求活跃度有所降低，不过全体商场体现仍超预期，吸纳量到达了5.46万平方米。前三季度累计吸纳量19.51万平方米，较上一年同期添加131.97%，与2018年同期相比依然下降了 47.17%。

写字楼业主们不只调整招租方针，同时不断下调租金，从南山到福田，再到罗湖，各区域的租金都有所下调，以价换量现象明显。

榜首和平戴维的数据显现，福田区每月均匀租金216.8元/平方米，同比下降5.7%；南山区每月均匀租金180.7元/平方米，，同比下降8.1%；罗湖区每月均匀租金181.1元/平方米，同比下降4.4%；罗湖区每月均匀租金152.9元/平方米，同比下降10%。

深圳写字楼租金普降，影响了商场租借需求。

本年一、二季度，深圳写字楼的吸纳量一直徘徊在8-9万平方米左右；但第三季度新增出租24.3万平方米，添加近3倍。这些吸纳量90%以上来自国内企业，9.7%来自于外资企业。

本年上半年，深圳写字楼的新增租借需求，多数聚集在金融职业上，银行、证券及稳妥类等传统金融企业的新建立与搬迁升级，支撑近四分之一的商场份额。到下半年，科技巨头寻求扩张，中小型科技企业也萌宣布不同相应的需求，成为商场新的支撑主力，大约有56%的需求量来自科技产业。

世邦魏理仕表明：“科技职业是深圳写字楼需求结构中占比最大的板块。一方面，科技企业的需求还在进一步增大；另一方面，科技产业链上下游的各种联动企业也处于租借扩充阶段。”

大宗买卖商场中，写字楼作为被关注的重要买卖标的。根据世邦魏理仕统计的数据，第三季度，深圳大宗买卖商场录得6宗买卖，总额达53.7亿元，环比增长了3.3倍。

其间，写字楼的大宗买卖就到达4宗，3宗来自甲级写字楼，1宗为工业型写字楼，买卖面积近10万平方米，贡献了约49.4亿元、91.9%的季度成交额。从买家类型进行观察，科技、稳妥类公司同样是主力。

世邦魏理仕深圳投资及资本商场部主管、资深董事古振鹏告诉记者，“咱们发现，这段时间具有购置工作需求的科技企业，根本都是一些处于快速开展阶段或许独角兽的企业，他们没有到达必定规划，不具有相应条件向相关部分申请企业总部大楼。因而选择大宗买卖的方式。”

值得注意的是，尽管深圳写字楼大宗买卖商场状况较好，但也仅针对本年状况而言。

张晓端表明：“上半年大宗买卖的状况不如上一年，第三季度的买卖状况也只相对一二季度而言好了许多。深圳写字楼租金持续下降了一两年，新区域的租金数据体现不太好，租金回报率相对一般。内地组织出于看好深圳长远开展的状况，比如先行示范区、粤港澳大湾区等带来的利好，会选择在深圳持续投资。”

世邦魏理仕提供的监测数据显现，当时深圳写字楼的投资回报率仅为3.7%左右。

现在，深圳写字楼商场仍处于供给高峰，年末估计还将有近50万平方米新增供给，短期内，商场各目标承压的态势难以改善。